¿Cómo funcionan los сondominios y en qué se diferencian de otros formatos de vivienda? Además, el caso de Tailandia

Hoy en día, los condominios son una forma bastante popular de vivienda en diferentes países del mundo que, sin embargo, no es adecuada para todos. Nuestro material le ayudará a entender qué son los condominios y cuándo aparecieron, en qué se diferencian los condominios de los apartamentos y otros tipos de viviendas, así como también cómo funcionan los condominios y cuánto cuestan los apartamentos en ellos siguiendo el ejemplo de Tailandia.

¿Qué son los condominios? Definición

Un condominio es un tipo de propiedad residencial en la que los apartamentos individuales son de propiedad privada y las áreas comunes y los servicios están disponibles para todos los inquilinos. Es decir, cada propietario tiene derecho a su espacio personal y al mismo tiempo puede “compartir” zonas comunes (vestíbulos, piscinas, gimnasios, etc.). 

Menos comunes son también los condominios que pertenecen a bienes raíces comerciales, por ejemplo, oficinas. 

¿Cómo surgieron los condominios? Historia

El concepto de condominio se remonta a la antigüedad, pero la forma moderna del condominio tal como la conocemos hoy en día se originó a mediados del siglo XX. Las principales ideas que abarcan la historia de este formato son:

• Orígenes antiguos. La idea de ser dueño de una vivienda propia y al mismo tiempo disfrutar de los bienes comunes se originó en las civilizaciones antiguas. Ejemplo: en el Imperio Romano, había un sistema de edificios que eran de propiedad conjunta, las llamadas "islas" ("insulae"), donde las unidades individuales pertenecían a diferentes personas o familias.
• Alojamiento cooperativo temprano. El movimiento de viviendas cooperativas cobró impulso en el siglo XIX en respuesta a los desafíos de la urbanización y la escasez de viviendas. La cooperativa de vivienda involucró a grupos de personas que poseían y administraban conjuntamente edificios, compartiendo costos y responsabilidades.
• La Ley de Propiedad Horizontal (Horizontal Property Law). La primera ley de este tipo se aprobó en 1960 en PuertoRico. Permitía la propiedad individual de cada apartamento en un edificio de apartamentos, así como la propiedad compartida de las áreas comunes.
• Distribución en Norteamérica. En 1962 , el estado de Illinois en los Estados Unidos aprobó la primera ley de condominios moderna del país, conocida como la Ley de Propiedad de Condominios (Condominium Property Act). Esta ley proporcionó la base legal para el establecimiento, la gestión y la propiedad de los condominios.
• El auge y desarrollo de los condominios. Las décadas de 1970y 1980 vieron un aumento significativo en la construcción de condominios, especialmente en las zonas urbanas. 
• Evolución y adopción global. Actualmente, diferentes países de todo el mundo tienen sus propias leyes y regulaciones que rigen los condominios. Los condominios se han vuelto predominantes en países como Canadá, Australia, Singapur, Brasil, Tailandia y muchos países europeos.

Beneficios de vivir en un condominio 

• Estilo de vida cómodo. El acceso a servicios que pueden ser caros o poco prácticos si  se compran por separado para tu propia casa o apartamento es uno de los principales beneficios del formato del condominio. Por ejemplo, los condominios a menudo cuentan con unidades de confort como gimnasios, spas, servicios de conserjería, jardines en la azotea y espacios públicos para socializar y organizar eventos.
• Mantenimiento y seguridad. Los condominios generalmente emplean personal de mantenimiento que cuida de su seguridad, mantiene el orden en las áreas comunes y se ocupa de las reparaciones externas. Esto significa que usted,  como propietario, se alivia de todas estas preocupaciones. 
• Interacción comunitaria y social. Vivir en un condominio fomenta un sentido de comunidad entre los residentes a través de los mismos servicios y espacios compartidos.
• Ubicación y disponibilidad. Los complejos de condominios a menudo se encuentran en centros urbanos o áreas atractivas, lo que significa que los residentes tienen fácil acceso a importantes centros de infraestructura y transporte. 

Desventajas de vivir en condominios

Es importante conocer no solo los beneficios, sino también las desventajas de vivir en un condominio. Principales desventajas: 

• Honorarios de las Asociaciones de Propietarios (HOA). Los propietarios de condominios generalmente deben pagar tarifas mensuales de HOA para cubrir todos los costos: mantenimiento, reparaciones y servicios generales. Y dependiendo de las circunstancias, el importe de estas aportaciones puede aumentar. A veces también se puede cobrar una tarifa especial: por ejemplo, cuando se requieren reparaciones importantes en el complejo y las tarifas mensuales no son suficientes.
• Mayores tasas de interés. Al comprar un apartamento en un complejo de este tipo con una hipoteca,  es probable que se encuentre con tasas de interés más altas: Dado que los condominios dependen de cada uno de los propietarios, los prestamistas, por regla general, intentan compensar estos riesgos con tasas más altas.
• Menos espacio personal. Los apartamentos a menudo comparten paredes y espacios comunes. Vivir cerca de los vecinos limita el grado de privacidad. 
• Falta de control. Los propietarios de condominios deben cumplir con las normas y reglamentos establecidos por la asociación de condominios o HOA. Por ejemplo, su complejo puede tener restricciones relacionadas con las mascotas, los niveles de ruido o las modificaciones externas a su propiedad. También es importante que las decisiones relativas a las áreas comunes y la gestión de la propiedad se tomen de forma colectiva.

¿Cuál es la diferencia entre los condominios y otras formas de propiedad?

Veamos en qué se diferencia el formato de condominio de las alternativas:

¿Cómo comprar un apartamento en un condominio y cuánto cuesta? El caso de Tailandia

Las características del funcionamiento de los condominios, así como el costo de los apartamentos en dichos complejos, pueden diferir en distintos países debido a las especificaciones del marco legal y las reglas establecidas. Para mayor claridad, veremos el ejemplo de Tailandia.  Svetlana Kasatkina, Socia Directora de Exotic Property, ha compartido importantes matices con nosotros.

— Los condominios son el tipo de alojamiento más popular entre los extranjeros en Tailandia, ya que el complejo ofrece todos los servicios para vivir: seguridad, limpieza, lavandería, etc. También juega un papel importante la disponibilidad de infraestructura interna: piscinas, gimnasios, salas de estar, coworkings, en algunos casos, tiendas y restaurantes. La gestión y mantenimiento es realizada por la persona jurídica del condominio. 

En Bangkok y Hua-Hin, los apartamentos en condominio son comprados principalmente por la población local, y en Phuket y otras regiones turísticas, principalmente por ciudadanos extranjeros. Los fines principales de la compra son el uso personal y  el alquiler.

El alquiler de apartamentos en tales complejos varía de 20.000  baht ($576) a 200.000 Baht ($5760) por mes, dependiendo del segmento, ubicación y área, así como en función de las características estéticas . Los precios de compra en los condominios en Tailandia van de los 100000 dólares hasta los 150000 para un apartamento tipo estudio o apartamento de un dormitorio a partir de 30 metros cuadrados.

A diferencia de los apartamentos habituales, un apartamento en un condominio se puede comprar en propiedad completa. Según la ley de condominios, el desarrollador puede registrar el 49% del área residencial de todo el complejo en propiedad total (Freehold) sobre personas extranjeras, y el 51% restante puede ser adquirido por extranjeros en propiedad a largo plazo durante 90 años o más (Leasehold). El área común es de propiedad compartida de todos los propietarios. 

A modo de comparación, a veces los complejos tienen la condición de apartamentos: generalmente no tienen un área común, no hay una oficina de la empresa de gestión y es imposible comprar un apartamento en plena propiedad. 

La lista de matices a tener en cuenta antes de comprar o alquilar un condominio

• Revise las políticas del condominio. 
• Compruebe el estado financiero de la sociedad gestora. Si entra más dinero del que sale, está bien. 
• Asegúrese de que el condominio no tenga ninguna demanda pendiente. Esto también puede afectar la viabilidad financiera del complejo.
• Averigüe cuánto tendrá que pagar cada mes en concepto de tarifas y qué se incluye.
• Averigüe si el condominio planea realizar obras globales en el complejo (como reparaciones importantes o la adición de un gimnasio a la lista de servicios generales). Si es así, tendrá que realizar un pago adicional a las cuotas mensuales existentes.
• Inspeccione el condominio y el apartamento deseado, especialmente comprobando si hay ruido. Es recomendable coordinar la visita con el momento más "ruidoso" del día, cuando todos los residentes estén en casa. También puede preguntar a varios vecinos sobre sus observaciones con respecto al ruido general en el edificio.