No es secreto que el mercado inmobiliario georgiano está viviendo un verdadero boom en los últimos años. ¿A qué se debe y por qué Georgia se volvió tan atractiva para los inversionistas justo ahora? El fundador de la agencia inmobiliaria Geo Estate, Elías Marino, responde a estas y otras preguntas de un periodista de Realting.com y explica a qué proyectos recomienda ponerles atención.

«Tiflis ofrece opciones de inversión interesantes, incluyendo opciones que tienen su campo de golf»

— El mercado inmobiliario de Georgia se volvió un verdadero descubrimiento para los inversionistas en los últimos años. ¿Qué es lo que contribuyó a esto, en su opinión, y por cuánto tiempo va a continuar esta tendencia?

— El mercado inmobiliario de Georgia ofrece muchas perspectivas para invertir gracias a un balance entre un alto nivel de rentabilidad y costos inmobiliarios bajos en comparación con otros países, así como un nivel de impuestos bajo y el hecho de que es muy sencillo hacer los trámites de compra de propiedades. Podemos ver algunas estadísticas:

  1. De acuerdo al índice de libertad financiera del mundo, Georgia está en el lugar 12.
  2. Según una de las bases de datos más grandes del mundo, Numbeo, Georgia es uno de los 10 países más seguros del mundo.
  3. Según los rankings del Banco Mundial Doing Business, Georgia ocupa el puesto número 7 en relación a las condiciones apropiadas para tener un negocio. Este ranking considera factores como: 
    • qué tan sencillo es crear una empresa (Georgia está en el 2 lugar a nivel mundial) 
    • qué tan sencillo es registrar una propiedad (Georgia está en el 5 lugar a nivel mundial)
    • la protección de los inversionistas minoritarios (Georgia está en el 7 lugar a nivel mundial)
    • las garantías que los contratos ofrecen cumplir (Georgia está en el lugar número 12 a nivel mundial)
    • el sistema fiscal (Georgia está en el lugar número 14 a nivel mundial)

Esto significa que Georgia tiene los indicadores más prometedores en esta área de todos los países que pertenecieron en su día a la URSS. Entre los países europeos, Georgia solo pierde ante Dinamarca en el ranking.

— ¿En qué tipos de propiedades y en qué ciudades hay que invertir (si consideramos la compra de viviendas como una inversión)?

— Si vemos en la región capitalina, Tiflis, el mercado nos permite encontrar ofertas de inversión muy interesantes en cuanto a departamentos y casas en la ciudad, incluyendo opciones que tienen campos de golf profesionales. Los que prefieren las propiedades comerciales encontrarán oficinas y superficies comerciales.

En la costa del Mar Negro, en Batumi, hay opciones clásicas de propiedades turísticas, pero también hay tendencias nuevas que tienen que ver con hoteles cápsula, coworkings y propiedades enfocadas a balnearios, belleza y wellness. Además, Georgia tiene ski resorts que turistas de todo el mundo eligen para recibir el año nuevo. Los amantes de lo auténtico podrán tomar un interés en villas de lujo con sus propios viñedos y SPA de vino en el Valle del Alazani.

— ¿En qué ciudades recomienda buscar viviendas si se compran para uso personal?

— Independientemente de si usted planea adquirir una propiedad para invertir o vivir en ella, es mejor fijarse en las regiones más desarrolladas de Georgia. Hay que tomar en cuenta la infraestructura, la calidad de las propiedades y una mayor oferta inmobiliaria de viviendas que cumplen con el reglamento de construcción actual.

«Es posible invertir en inmuebles Premium con una suma de $10000»

— ¿Cómo es la situación en el mercado de viviendas de Georgia actualmente, en comparación con la situación de hace uno o dos años? ¿Los precios han subido o han bajado? En su opinión, ¿por qué se ha dado esta tendencia?

— Si nos basamos en los datos estadísticos que ofrecen nuestros colegas de Colliers International, septiembre del 2021 tuvo un 19% menos de transacciones inmobiliarias que en Batumi durante su periodo equivalente del 2019. En relación a Tiflis, hubo un 7% más de transacciones inmobiliarias que en 2019. 

De acuerdo a los datos de Geostat, el segundo trimestre del 2021 marcó un aumento en los precios de viviendas en Tiflis del 10.1% en comparación al periodo equivalente del 2020. Los precios de los departamentos subieron en un 7.5% y el de las casas particulares en un 17.9%. Los expertos pronostican un aumento de la demanda sobre las casas particulares y terrenos en los que se pueden construir en diversas partes de Georgia.

— ¿Cuál es el nivel de precios sobre viviendas en las principales ciudades de Georgia? ¿Qué es lo que afecta estos precios?

— Sin lugar a dudas, el costo por metro cuadrado depende de la localización y el tipo del inmueble. Por ejemplo, en las zonas más prestigiosas de Tiflis, como Vake y Mtatsminda, tienen precios más elevados. En el caso de Batumi, la regla suele ser esta: mientras más cerca del mar, más caro es el inmueble. Aunque también hay algunas excepciones, por ejemplo, complejos residenciales Premium en las montañas a unos kilómetros del mar. En promedio, el precio del inmueble en el mercado primario de Tiflis está entre $400 y $3000 por metro cuadrado y en Batumi entre $400 y $2500 por metro cuadrado.

— ¿Los precios seguirán creciendo? ¿Por qué?

— De acuerdo a los datos que ofrece la Administración Turística Nacional de Georgia, hubo 3 115 527 visitas en el 2011. En el 2019, esta cantidad aumentó a 9 357 964 visitas, lo que implica un aumento de más del 200% en tan solo 8 años. Esto lleva a una mayor demanda sobre la renta de inmueble y un interés marcado por parte de marcas internacionales de hotelería como Hilton Worldwide, Marriott International, Radisson Hotel Group, Wyndham Hotels & Resorts, IHG Hotels & Resorts, Millennium & Copthorne Hotels y muchos más. Ahora, en Batumi, se está construyendo el primer WTC o World Trade Center de la región que va a albergar centros de comercio y negocios de clase A. Con base en esto, creo que el mercado inmobiliario de Georgia tiene potencial de crecimiento.

— ¿Qué tipo de viviendas y propiedades están en alta demanda en este momento? ¿Por qué?

— He notado que el interés de los inversionistas se ha redirigido. De los inmuebles de interés más general, se ha movido hacia conceptos novedosos, como los wellness resorts, que tienen un público objetivo concreto. Además, es cada vez más sencillo encontrar modelos de crowdfunding cuando el inversionista adquiere una parte de un departamento o habitación de hotel y recibe un ingreso garantizado en proporción a su parte. Este tipo de inversión permite ser flexible e invertir en propiedades Premium con $10 000.

— ¿Qué dificultades ocultas puede encontrarse un comprador novato en el mercado inmobiliario de Georgia?

— Si hablamos de inversiones, lo más probable es que no sea posible realizarlas sin un buen profesional. Es posible intentar conocer el mercado inmobiliario de Georgia a fondo, pero, aun así, sería bueno consultar con expertos que cuentan con experiencia relevante en el área. Si por algún motivo eso no es posible y planea hacer todo por su cuenta, yo recomendaría no realizar compras impulsivas en los primeros días de su visita a Georgia y no combinar los tours de propiedades con los tours de vinos. Además, recomendaría fuertemente contar con el apoyo de un abogado independiente que se especialice en transacciones inmobiliarias para que pueda consultar cada paso que dé con él.

La página web de Geo Estate.