Hotel 1 180 m² en Grad Rijeka, Croacia

Proyecto de reconstrucción de edificios antiguos en Rijeka!
Nuevo hotel de diseño beneficiará las vistas al mar.
El edificio más antiguo de 1962 se convertirá en un moderno hotel de 22 habitaciones, con increíble piscina en la azotea. El área total de la estructura para reconstruir es de 1180 metros cuadrados. Parcela terrestre es de 670 metros cuadrados.
Hay un permiso de construcción válido. La reconstrucción puede comenzar de inmediato.

El proyecto aprobado prevé un total de 22 viviendas, incluidas 14 habitaciones de hotel, 6 apartamentos de estudio y 2 apartamentos más grandes, complementados con zona de recepción, zona de salón y espacio multifuncional en la planta baja. Uno de los aspectos más destacados del concepto es la zona de techo excepcionalmente atractiva con un bar, zona de salón y una piscina de unos 20 metros de largo. Diseñado como un moderno espacio de hospitalidad en la azotea con vistas panorámicas, esta característica representa un concepto único e innovador para el mercado de Rijeka, que ofrece un potencial comercial claro y una fuerte diferenciación en el segmento de alojamiento de corta estancia y premium. Capacidad total de alojamiento - 68 camas.

Estructura de la propiedad:

La planta baja se organiza como el núcleo funcional y público del hotel, separando claramente las zonas de servicio y las zonas operacionales.

Entre los elementos principales figuran los siguientes:
• Área de recepción con conexión visual y física directa a la entrada,
• Comedor de desayuno situado hacia la fachada, aprovechando el acceso a luz natural y terraza,
• Cocina totalmente equipada e instalaciones de respaldo, lógicamente conectadas al comedor,
• núcleo de circulación vertical (planta y ascensor) situado en el centro para un acceso eficiente a los pisos superiores,
• Rutas de circulación claras e intuitivas para huéspedes, personal y operaciones de servicio.

El diseño garantiza operaciones diarias eficientes, flujo de invitados suave, y cumplimiento de los requisitos de accesibilidad y sa- fety, confirmando la preparación técnica del proyecto a nivel de suelo.

El suelo típico (1, 2d,3d) se organiza alrededor de un núcleo central de circulación vertical, garantizando un acceso eficiente, una tación orien clara y una lógica operativa óptima.

El diseño combina:
• Habitaciones estándar con baño compacto y funcional,
• Unidades de estudio con cocina americana, soportando el uso prolongado,
• Separación clara entre unidades de alojamiento y circulación de servicios,
• Módulos de espacio repetitivos y racionales, lo que permite la eficiencia de la construcción y la consistencia operacional.

Todas las unidades de alojamiento están orientadas a maximizar la luz natural y las vistas urbanas, mientras que la circulación interna sigue siendo compacta y legible. El plan de planta es compatible con operaciones eficientes de limpieza y asignación flexible de habitaciones, reforzando la idoneidad del hotel tanto para estancias cortas de ciudad como para visitas residenciales más largas.

El nivel de la azotea se concibe como una zona de amenidad compartida que mejora la experiencia general del hotel al tiempo que refuerza el posicionamiento urbano-hospitalidad del proyecto.
El diseño integra:
• Una piscina en la azotea como elemento de ocio central
• Zonas de baño y relajación con vistas sin obstáculos
• Un núcleo de servicio compacto (elevador, escalera, espacios técnicos)
• Salón interior multifuncional / área de desayuno que permite un uso flexible durante todo el día.

Este nivel funciona como una capa social y experiencial del hotel, que complementa los pisos de alojamiento de abajo. El diseño de la azotea soporta el uso durante todo el año, estancias prolongadas y posicionamiento premium, mientras que permanece totalmente integrado dentro de la lógica estructural y operacional del edificio. La separación clara entre las habitaciones y los servicios compartidos en la azotea aumenta la privacidad, el control de ruido y la eficiencia operativa, confirmando la disposición del proyecto para la ejecución inmediata.

La ubicación es muy conveniente y de fácil acceso, con una parada de autobús justo enfrente del edificio y el centro de la ciudad a pocos minutos. Dentro de un radio de 300 a 1000 metros se encuentran KBC Rijeka, el Campus Universitario y la Facultad de Ingeniería, proporcionando una amplia gama de posibles huéspedes, desde viajeros de negocios y visitantes académicos hasta profesionales y estudiantes médicos.

Architecturaly, el proyecto se centra en una identidad visual contemporánea, destacando elementos verticales de madera y vegetación integrada en la fachada, creando una estética moderna y acogedora en armonía con el entorno urbano.

This development offers investors the opportunity to enter a clearly defined and well-prepared project without delays caused by lengthy permit procedures, with all capacities and the final market vision already established.

Es una rara oportunidad para un inversor que busca transformar una ubicación privilegiada en un producto distintivo de alta calidad de la hospitalidad — proyectos de este tipo raramente aparecen en el mercado.

Rijeka es un popular destino turístico, empresarial y de congresos con una escasez de modernas instalaciones turísticas de 3* y 4*.

Basándose en el programa arquitectónico aprobado, el permiso de construcción válido y los supuestos de funcionamiento conservadores, la renovación del hotel en la calle Čandekova 10 se ha analizado como una inversión urbana de uso mixto que combina las operaciones de alojamiento y alimentos y bebidas. El proyecto se estructura en torno a dos corrientes de ingresos complementarias y en gran medida independientes, que aumentan considerablemente la estabilidad de la corriente de efectivo y reducen la dependencia de las tendencias del turismo estacional. Este modelo de doble ingreso es especialmente adecuado para la demanda urbana de Rijeka durante todo el año y el perfil de ruptura de la ciudad.

El componente de alojamiento está previsto con 22 unidades y una capacidad total de 68 camas. El modelo financiero supone una tasa media de ocupación media estabilizada del 65 por ciento y una tasa media de habitación media combinada de 95 euros. Estas suposiciones reflejan condiciones de mercado realistas impulsadas por viajes de negocios, estancias prolongadas y visitas urbanas consistentes en lugar de turismo de temporada alta. Según estos parámetros, se espera que el hotel genere aproximadamente 5.200 noches anuales, lo que da lugar a unos ingresos estimados de alojamiento de unos 500.000 euros anuales. Los gastos de funcionamiento de un hotel de este tamaño y categoría se han estimado conservado en un 40% de los ingresos de alojamiento, que cubren los gastos de personal, limpieza, servicios públicos, mantenimiento, administración y distribución. Esto da lugar a gastos de funcionamiento anuales de aproximadamente 200.000 euros y un alojamiento EBITDA de aproximadamente 300.000 euros.

La operación de alimentos y bebidas refuerza aún más el perfil de ingresos del proyecto. El programa de hospitalidad incluye una cafetería y un restaurante en planta baja con 56 asientos interiores y exteriores, complementados con una terraza en la azotea que ofrece 24 asientos adicionales, con capacidad total para 80 personas. La ubicación se beneficia de la fuerte demanda de barrios, el tráfico diario constante y el rendimiento comprobado de lugares comparables en la zona inmediata. Las proyecciones de ingresos son intencionalmente conservadoras y se basan en la facturación anual mínima prevista por asiento. Se prevé que la operación de planta baja generará aproximadamente 420.000 euros al año, mientras que se espera que la terraza de la azotea contribuya alrededor de 72.000 euros, lo que dará lugar a ingresos anuales de alimentos y bebidas de aproximadamente 492.000 euros. Esta estimación excluye posibles desventajas de eventos, funciones privadas, servicios de catering o conceptos de marca que podrían introducirse en etapas posteriores de funcionamiento.

Los gastos de funcionamiento del componente de alimentos y bebidas se ajustan a los parámetros típicos de un lugar de acogida urbano bien gestionado. Los costos de los bienes vendidos, la dotación de personal y los gastos de funcionamiento se estiman en aproximadamente el 70% de los ingresos, lo que da lugar a gastos de funcionamiento anuales de unos 344.000 euros y a una EBITDA de aproximadamente 148.000 euros de las operaciones de alimentos y bebidas.

Cuando se combinan, los componentes de alojamiento y alimentos y bebidas generan un EBITDA anual total proyectado de aproximadamente 448.000 a 450.000 euros. Este sólido rendimiento operativo sustenta el caso de inversión para el proyecto. La inversión total de capital, excluida el IVA, se estima en 3,1 millones de euros, que comprenden 1,5 millones de euros para la adquisición de la propiedad con un permiso de construcción aprobado y 1,6 millones de euros para la reconstrucción, el ajuste y el equipo. Sobre la base de la corriente de efectivo operacional anual estabilizada, el período indicativo de reembolso de las inversiones se calcula en aproximadamente 6,5 a 7 años.

Este horizonte de pago se considera altamente atractivo para una inversión urbana hotelera con operaciones de todo el año, corrientes de ingresos diversificadas y exposición limitada a la volatilidad estacional. En general, el análisis financiero confirma que la renovación hotelera propuesta ofrece una fuerte y diversificada corriente de efectivo, se basa en supuestos conservadores y realistas alineados con la dinámica del turismo urbano de Rijeka, y presenta un perfil de riesgo equilibrado apoyado por la demanda local y la actividad continua. La combinación de una solución arquitectónica aprobada, una microlocalización establecida y un modelo operativo de doble ingreso sitúa al proyecto como una inversión de hospitalidad urbana financieramente viable y orientada a la ejecución, adecuada para la propiedad directa, las estructuras de asociación o los modelos de desarrollo financiados.

Los gastos adicionales totales sufragados por el comprador de bienes raíces en Croacia son alrededor del 7% del costo de propiedad en total, que incluye: impuesto de transferencia de propiedades (3% del valor de propiedad), comisión de agencia/brokerage (3%+IVA en comisión), tasa de abogado (ca al 1%), tarifa notaria, tasa de registro judicial y gastos de traducción certificado oficial. El acuerdo de agencia/brokerage se firma antes de visitar propiedades.