Rynek nieruchomości w Gruzji w 2025 roku: analiza wzrostu, inwestycji i rentowności – ekspert

W ciągu ostatnich 8 lat rynek nieruchomości w Gruzji przeszedł ogromną transformację. Wartość rynku mieszkaniowego w Tbilisi wzrosła ponad dwukrotnie, osiągając 243 miliony dolarów, a Batumi odnotowało podobną dynamikę. Elias Marino, założyciel agencji nieruchomości Geo Estate, opowiada o przyczynach tego wzrostu, rekordowych inwestycjach o wartości 5,5 miliarda dolarów od Emaar Group oraz perspektywach dla inwestorów.

Na rynku nieruchomości w Gruzji można i warto zarabiać.

— Jak zmienił się rynek nieruchomości mieszkaniowych w Gruzji w ciągu ostatnich 8 lat?

— Rynek nieruchomości w Gruzji budzi optymizm. W styczniu 2025 roku w Abu Zabi podpisano memorandum pomiędzy rządem Gruzji a jednym z największych deweloperów z Emiratów, Emaar Group, dotyczące inwestycji o wartości ponad 5,5 miliarda dolarów w sektor nieruchomości. W Batumi planowana jest budowa kompleksu Gonio Marina na obszarze 260 hektarów, obejmującego luksusowe przystanie jachtowe, rezydencje premium, ekskluzywne hotele i centra handlowe.

— Jak ocenia Pan aktualną sytuację na gruzińskim rynku nieruchomości? Jakie są najnowsze zmiany i trendy?

— To największa inwestycja w historii kraju, co jest wyraźnym sygnałem dla inwestorów indywidualnych wskazującym na atrakcyjność i wysokie perspektywy rynku. W lutym 2025 roku liczba transakcji na rynku mieszkaniowym w Tbilisi wyniosła 3205, co oznacza wzrost o 429 transakcji w porównaniu z lutym 2021 roku. W Batumi liczba transakcji wyniosła 1177, co stanowi wzrost o 444 w porównaniu z lutym 2021 roku.

— Jak zmienił się popyt na nieruchomości w ostatnim czasie? Jakie są obecne wolumeny sprzedaży?

— To największa inwestycja w historii kraju, co jest wyraźnym sygnałem dla inwestorów indywidualnych wskazującym na atrakcyjność i wysokie perspektywy rynku. W lutym 2025 roku liczba transakcji na rynku mieszkaniowym w Tbilisi wyniosła 3205, co oznacza wzrost o 429 transakcji w porównaniu z lutym 2021 roku. W Batumi liczba transakcji wyniosła 1177, co stanowi wzrost o 444 w porównaniu z lutym 2021 roku.

— Jakie są kluczowe różnice między rynkiem nieruchomości w Tbilisi a Batumi?

— Nieruchomości w Tbilisi i Batumi cieszą się największym zainteresowaniem wśród inwestorów zagranicznych. Batumi to miasto turystyczne o wyraźnej sezonowości, natomiast Tbilisi jako stolica jest mniej podatne na takie wahania. W ostatnim czasie coraz większym zainteresowaniem cieszą się centra wellness, luksusowe hotele sanatoryjne oraz centra rehabilitacyjne w Batumi, które są zaprojektowane z myślą o całorocznym obłożeniu.

— Jaka jest obecnie średnia cena za metr kwadratowy w Tbilisi i Batumi?

— W lutym 2025 roku średnia cena nieruchomości mieszkaniowych w Tbilisi wynosiła 1157 dolarów/m², co oznacza wzrost o 90 dolarów/m² w porównaniu z lutym 2024 roku. W Batumi cena w lutym 2025 roku wynosiła 1179 dolarów/m² — wzrost o 165 dolarów/m² w stosunku do lutego 2024 roku.

— Jakie typy nieruchomości są obecnie najbardziej poszukiwane w Gruzji?

— Segmenty premium i komfortowe odnotowały znaczący wzrost w 2024 roku. W Batumi segment premium wzrósł o 11,7%, a komfortowy o 29,7%. W Tbilisi wzrost w segmencie premium wyniósł 29,9%, a w komfortowym 29,3%. Są to najbardziej perspektywiczne opcje inwestycyjne.

Przykład nowego elitarnego kompleksu mieszkaniowego w Tbilisi:

— Czy rynek pierwotny czy wtórny cieszy się większym zainteresowaniem?

— W lutym 2025 roku liczba transakcji w nowych inwestycjach w Tbilisi spadła o 2%. Natomiast na rynku wtórnym odnotowano spadek o 27,2% w porównaniu z lutym 2024 roku, co jasno wskazuje na rosnące zainteresowanie nowymi nieruchomościami.

— Jakie trendy obserwowano w segmencie nieruchomości turystycznych?

— Obecnie w Gonio trwa budowa pierwszego w Gruzji resortu all-inclusive pod marką Wyndham Grand 5*, który obejmie cztery kompleksy hotelowe o łącznej powierzchni ponad 27 000 m² i ponad 100 obiektów infrastrukturalnych: SPA, restauracje, aquaparki i inne udogodnienia. Dodatkowo w 2025 roku ogłoszono sprzedaż nieruchomości na pierwszej sztucznej wyspie w Batumi, o powierzchni 84 hektarów, na której znajdą się hotele, wille, drapacze chmur, centra rekreacyjne i handlowe.

— Obywatele jakich krajów najczęściej kupują nieruchomości w Gruzji?

W 2024 roku udział zagranicznego kapitału w Batumi wyniósł 90%. Struktura inwestycji zagranicznych wygląda następująco:

• Rosja — 27%
• Izrael — 11%
• Polska — 7%
• Turcja — 5%
• Ukraina — 4%
• Niemcy — 3,8%
• USA — 3%
• Inne kraje — 39,2%

W Tbilisi 85% zakupów dokonywanych jest przez obywateli Gruzji, a po 4% przez obywateli Rosji i Izraela.

— Jak można zarabiać na nieruchomościach w Gruzji?

1. Wzrost wartości nieruchomości — zakup na etapie budowy i sprzedaż po ukończeniu (ROI do 30% rocznie).
2. Wynajem — długoterminowy lub krótkoterminowy. Firmy zarządzające, takie jak Ambridge Hospitality, oferują gwarantowany ROI od 5 do 9% rocznie.

— Jakie są prognozy dla rynku nieruchomości w Gruzji na najbliższe lata?

— Rynek nieruchomości w Gruzji oferuje ogromne możliwości inwestycyjne, co potwierdzają duże inwestycje zagraniczne i realizacja ambitnych projektów.