Niestabilność na świecie i rosnąca z dnia na dzień inflacja skłaniają ludzi do oszczędzania i przyglądania się inwestycjom. Aby chronić swój kapitał, ludzie inwestują w amerykańskie nieruchomości jak dotychczas. Jak obcokrajowcy mogą to zrobić, jakie wyzwania czekają na nich po drodze i dlaczego takie inwestycje są atrakcyjne? O tym nasz ekspercki artykuł.

Oto co mówią statystyki: według badania Bankrate 29% Amerykanów uważa amerykańskie nieruchomości za najlepszą opcję oszczędzania pieniędzy. Jeśli chodzi o obcokrajowców, to Stowarzyszenie Zagranicznych Inwestorów w Nieruchomości (AFIRE) przeprowadziło swoje badanie i stwierdziło: 76% ankietowanych przez nią osób planuje w ciągu najbliższego roku zwiększyć swoje inwestycje w USA.

Inwestorzy są zainteresowani nie tylko największymi miastami, ale także tak zwanymi rynkami wtórnymi i trzeciorzędnymi. Dotyczy to na przykład takich miast jak Austin, Phoenix, Seattle, Denver, Nashville. Szczególnie atrakcyjne pod względem inwestycyjnym są obecnie budynki mieszkalne i aktywa przemysłowe.

Obcokrajowiec chce zainwestować w amerykańskie nieruchomości. Jakie są niuanse?

Na rynku nieruchomości w USA nie ma żadnych ograniczeń federalnych, więc zarówno rezydent, jak i każdy obcokrajowiec może inwestować na tym rynku. 

Co może powodować trudności: przepisy podatkowe, które często różnią się w zależności od stanu, w którym kupujesz nieruchomość, oraz trudności w uzyskaniu kredytu (jeśli go potrzebujesz) na pokrycie inwestycji. Lokalne banki i kredytodawcy uważają obcokrajowców za mniej wiarygodnych inwestorów, więc stopy procentowe i zaliczki są dla nich zazwyczaj wyższe. Obcokrajowiec ma większe szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego, jeśli jest pewna zdolność kredytowa oraz gdy mieszkał i pracował w USA przez co najmniej dwa lata.

Ponadto inwestor zagraniczny może przebywać w Stanach Zjednoczonych dłużej niż 90 dni, pod warunkiem że posiada wizę B2. Z tą wizą cudzoziemiec może przebywać w kraju do sześciu miesięcy. Aby otrzymać tę wizę, trzeba udowodnić posiadanie wystarczająco dużej ilości pieniędzy, aby utrzymać się w tym czasie.

Dlaczego obcokrajowiec chciałby inwestować na rynku nieruchomości w USA?

W USA nie ma ograniczeń w zakupie nieruchomości przez inwestorów zagranicznych. Czyli prawa do zakupu i posiadania nieruchomości w tym kraju są takie same zarówno dla inwestorów zagranicznych, jak i obywateli USA. Czynnik ten w znacznym stopniu wpływa na atrakcyjność tego rynku dla inwestorów.

Inwestorów przyciąga również stały wzrost wartości domów w USA, który gwarantuje inwestorom wzrost kapitału. Jak podaje Narodowe Stowarzyszenie Realtorów, w tym roku w USA średnia cena domu wzrosła o 14,2% w porównaniu z rokiem 2021, osiągając poziom 413,5 $. I to jest rekord wszech czasów. Oczywiście, trzeba zrozumieć, że cena będzie się różnić w zależności od wybranej okolicy, wielkości i rodzaju nieruchomości.

Kolejnym przekonującym powodem do inwestowania w amerykańskie nieruchomości są wysokie zyski z wynajmu. Patrząc na lata 2021 — 2022, w tym okresie czynsze gwałtownie wzrosły (o 26,5% rok do roku) w prawie 400 miastach w całym kraju. Aby zrozumieć: ludzie płacą teraz 1000 dolarów więcej miesięcznie niż rok wcześniej. Na przykład w Nowym Jorku przeciętny miesięczny czynsz kosztuje teraz 5812 $. Wszystko to sugeruje, że nieruchomości inwestycyjne w USA będą generować znaczne dochody z najmu.

Główne wskazówki dotyczące zakupu nieruchomości w USA 

1. Starannie wybierajcie lokalizację inwestycji — to jest kluczowa sprawa. 

Najlepiej myśleć o Ameryce jak o różnych krajach z ich własnymi niuansami: ponieważ kraj jest ogromny, nie inwestujesz tylko w amerykański rynek nieruchomości, ale w konkretnym stanie. Każdy stan ma lokalne prawa i podatki, które muszą być zbadane wcześniej. Kalifornia i Nowy Jork znane są z wysokich podatków i skomplikowanych przepisów, podczas gdy na przykład Teksas nie pobiera nawet podatku dochodowego. A takich subtelności może być wiele.

Plusem jest to, że można osobiście odwiedzić i ocenić nieruchomość lub zabudowę. Przy wyborze jest wiele niuansów: jaki obszar i co to jest sama nieruchomość, jak blisko jest do niezbędnej infrastruktury i transportu, a może nawet bonusów takich jak plaże i atrakcje; jaką historię ma nieruchomość, czy w przeszłości generowała dochód; czy w pobliżu są jakieś ważne wydarzenia i festiwale itp.

2. Należy uwzględnić podatki od nieruchomości oraz dodatkowe składki (przy obliczaniu ewentualnego zwrotu).

Nie zawsze, ale zdarza się, że podatki od nieruchomości w Stanach Zjednoczonych są równe trzech- czteromiesięcznym dochodom z wynajmu. Jest to szczególnie prawdziwe w stanach, które nie mają państwowego podatku dochodowego: wtedy fundusze dla okręgów szkolnych itp. są pozyskiwane z podatków od nieruchomości. Przy inwestowaniu w nieruchomości w kurorcie, to też są dodatkowe koszty.

Nie należy lekceważyć również opłat stowarzyszeń właścicieli domów: ich kwoty również są zróżnicowane i różnią się znacznie w zależności od obszaru. Dlatego, jak powiedzieliśmy wcześniej, trzeba z największą odpowiedzialnością zbadać lokalizację i nieruchomość.

Ogólnie rzecz biorąc, najlepiej jest korzystać z porad profesjonalistów — dzięki temu znacznie łatwiej jest poradzić sobie ze skomplikowanym systemem podatkowym w USA.

3. Należy przygotować się na to, że urząd skarbowy zatrzyma znaczną część pieniędzy, gdy je sprzedasz

To bardzo ważny punkt: jeśli sprzedajecie Państwo nieruchomość jako nierezydenci, 15% otrzymanej kwoty zostanie zatrzymane przez urząd skarbowy. Pieniądze zostaną zwrócone po wypełnieniu deklaracji podatku dochodowego i zapłaceniu podatku od zysków kapitałowych. Doświadczenie pokazuje jednak, że proces ten nie jest szybki i może trwać miesiące, a nawet lata. Dlatego nie należy liczyć na te 15% zaraz po sprzedaży. Są jednak wyjątki: zasada ta nie dotknie, jeśli sprzedacie nieruchomość za mniej niż 300 tys. $; nabywcy nieruchomości będą w niej mieszkać, a nie używać jej jako inwestycji.

«Wartość niemal wszystkich nieruchomości w kraju wzrosła w ostatnim roku o 30-40%»

Dennis Wallace, inwestor i założyciel LunaSun Real Estate Inc. opowiedział reporterowi REALTING, w które amerykańskie nieruchomości najlepiej teraz inwestować, jaki budżet trzeba mieć na takie inwestycje i jakich zwrotów należy się spodziewać.

— W ostatnim roku prawie wszystkie nieruchomości podrożały o 30-40%. Były dwa powody. Z powodu pandemii ludzie z miast zaczęli aktywnie przenosić się do mniejszych miejscowości, zwiększając tym samym popyt. Bogaci ludzie bali się inflacji i zaczęli wykupować wszystko, co również zwiększyło popyt. Na jeden dobry dom może być więcej niż 10 kupujących.

Teraz emocje opadły, do tego wzrosło oprocentowanie finansowania, więc jest już lekki spadek cen. Dalszy rozwój sytuacji będzie zależał od wielu czynników, w tym sytuacji gospodarczej i politycznej, więc będziemy musieli poczekać i zobaczyć.

W odniesieniu do tego, gdzie najlepiej inwestować. Pięć lat temu powiedziałbym, że nieruchomości komercyjne były najlepszym miejscem do inwestowania, teraz wszystko się zmieniło. W tej chwili wiele nieruchomości komercyjnych siedzi bezczynnie: czasami można zauważyć lokale stojące puste od ponad roku, mały handel detaliczny umiera, firmy przenoszą się do małych miejscowości lub odchodzą do pracy zdalnej. Dlatego teraz trzeba bardzo uważać na takie inwestycje.

Z drugiej strony, nieruchomości mieszkaniowe są teraz w szczytowej formie. Jest ogromny popyt i wiele osób chce wynajmować, ale wybór jest bardzo mały.

Sami Amerykanie są szczególnie aktywni w inwestowaniu w nieruchomości, zwłaszcza od 2020 roku. Jeśli chodzi o Rosjan, Białorusinów i Kazachów, to trudno mi powiedzieć, jak bardzo są oni teraz zainteresowani inwestowaniem (ze względu na ostatnie wydarzenia). W krótkim czasie, jaki spędziłem w Mińsku i Moskwie, spotkałem jednak ludzi, którzy o tym myślą.

Inwestorzy w nieruchomości mogą mieć dwa cele. Niektórzy kupują nieruchomości w oczekiwaniu na wzrost ich wartości (aby sprzedać je później z zyskiem). Podczas gdy inni chcą uzyskać pasywny miesięczny dochód z ich wynajmu.

W pierwszej kwestii mogę powiedzieć, że w Ameryce ceny nieruchomości cały czas rosną. Czasami oczywiście dochodzi do spowolnienia wzrostu, ale jest to zjawisko przejściowe. Nawet słynny kryzys z 2008 roku to potwierdził. Owszem, było lekkie spowolnienie i ceny nie drgnęły, ale dwa lata później ceny poszły w górę. Dlatego potencjał zysku na tym polu istnieje. Mówiąc o wynajmowaniu nieruchomości i uzyskiwaniu dochodu pasywnego, mogę powiedzieć, że przybliżony zysk z takich inwestycji wyniesie 5-10% w skali roku.

Ile pieniędzy mogę potrzebować, aby zainwestować w nieruchomości w USA? Dolny próg to około 120 tys. $, górny może być w dziesiątkach milionów.

Oto główne sposoby, w jakie zagraniczny inwestor może zainwestować w amerykańskie nieruchomości:

  • Przyjeżdżacie do USA i wybieracie pośrednika, który pomoże wam wybrać nieruchomość, którą chcecie. Wtedy można samemu zadbać o nieruchomość lub wybrać do tego celu firmę zarządzającą. Należy zauważyć, że im lepsza firma zarządzająca, tym mniej problemów będziecie mieli.
  • Istnieje koncepcja zwana Turnkey. To jest, gdy pomagają wybrać odpowiednią nieruchomość i przejąć pełną kontrolę nad utrzymaniem i zarządzaniem swoją własnością. Wszystkie formalności załatwia się przez internet.

Ważne rozumieć, że przywileje, na które można liczyć, to zarobki i ochrona przed inflacją. Nie będzie żadnych dalszych korzyści z inwestowania w amerykańskie nieruchomości, w tym korzyści wizowych i imigracyjnych.