Jak działają kondominia: ważne niuanse i przypadek Tajlandii

Obecnie kondominia są dość popularną formą mieszkalnictwa w różnych krajach świata, która jednak nie jest odpowiednia dla wszystkich. Nasz materiał pomoże zrozumieć, czym są kondominia i kiedy się pojawiły, czym różnią się od apartamentów i innych rodzajów nieruchomości, a także jak działają kondominia i ile kosztują w Tajlandii.

Czym są kondominia? Definicja

Kondominium to rodzaj nieruchomości mieszkalnej, w której poszczególne mieszkania są własnością prywatną, podczas gdy wspólne obszary i udogodnienia są dostępne dla wszystkich mieszkańców. Oznacza to, że każdy właściciel ma prawo do własnej przestrzeni prywatnej, a jednocześnie może „zarządzać” częściami wspólnymi (lobby, baseny, siłownie itp.).

Mniej powszechne są również kondominia, które odnoszą się do nieruchomości komercyjnych, takich jak biura.

Jak pojawiły się kondominia? Historia

Koncepcja kondominiów sięga czasów starożytnych, ale nowoczesna forma, jaką znamy dzisiaj, powstała w połowie XX wieku. Główne punkty dyskusji obejmujące historię tego formatu to:

• Starożytne korzenie. Idea posiadania własnego domu i jednoczesnego dzielenia się wspólnymi dobrami sięga starożytnych cywilizacji. Przykład: w Imperium Rzymskim istniał system współwłasności budynków „insulae”, gdzie poszczególne jednostki należały do różnych osób lub rodzin.
• Wczesne budownictwo spółdzielcze. Spółdzielczy ruch mieszkaniowy nabrał rozpędu w XIX wieku w odpowiedzi na problemy związane z urbanizacją i niedoborem mieszkań. Spółdzielnie mieszkaniowe obejmowały grupy ludzi, którzy wspólnie posiadali i zarządzali budynkami, dzieląc się kosztami i obowiązkami.
• Horyzontalne prawo własności. Pierwsze takie prawo zostało uchwalone w 1960 r. w Puerto Rico. Zezwalała ona na indywidualną własność mieszkań w budynku mieszkalnym, a także na współwłasność części wspólnych.
• Dystrybucja w Ameryce Północnej. W 1962 r. stan Illinois w Stanach Zjednoczonych uchwalił pierwszą nowoczesną ustawę o kondominium w kraju, znaną jako Condominium Property Act. Ustawa ta zapewniła ramy prawne dla tworzenia, zarządzania i własności mieszkań własnościowych.
• Boom i rozwój kondominiów. Lata 70. i 80. przyniosły znaczny wzrost liczby budowanych kondominiów, zwłaszcza na obszarach miejskich.
• Ewolucja i globalne wdrożenie. Obecnie różne kraje na całym świecie przyjęły własne przepisy i regulacje dotyczące kondominiów. Kondominia stały się powszechne w takich krajach jak Kanada, Australia, Singapur, Brazylia, Tajlandia i wiele krajów europejskich. 

Zalety mieszkania w kondominium 

• Wygodny styl życia. Dostęp do udogodnień, które mogą być drogie lub niepraktyczne w przypadku zakupu osobno dla własnego domu, lub mieszkania, jest jedną z głównych zalet formatu kondo. Na przykład, kondominia często oferują udogodnienia, takie jak centra fitness, spa, usługi konsjerża, ogrody na dachach i przestrzenie społecznościowe do spotkań towarzyskich i wydarzeń.
• Konserwacja i bezpieczeństwo. Kondominia zazwyczaj mają personel konserwacyjny, który dba o bezpieczeństwo, utrzymuje porządek w częściach wspólnych i zajmuje się naprawami zewnętrznymi. Oznacza to, że właściciel jest zwolniony z tych wszystkich obowiązków.
• Społeczność i interakcje socjalne. Mieszkanie w kondominium sprzyja poczuciu wspólnoty dzięki tym samym wspólnym udogodnieniom i przestrzeniom.
• Lokalizacja i dostępność. Kompleksy kondominiów są często zlokalizowane w centrach miast lub atrakcyjnych dzielnicach, dzięki czemu zapewniają mieszkańcom łatwy dostęp do ważnej infrastruktury i węzłów komunikacyjnych. 

Wady mieszkania w kondominium

Ważne jest, aby znać nie tylko zalety, ale także wady mieszkania w kondominium. Główne wady to: 

• Opłaty na rzecz stowarzyszenia właścicieli domów (SWD). Właściciele kondominiów są zazwyczaj zobowiązani do uiszczania comiesięcznych opłat SWD w celu pokrycia różnego rodzaju wydatków: konserwacji, napraw i wspólnych udogodnień. W zależności od okoliczności wysokość tych opłat może wzrosnąć. Czasami mogą być również pobierane opłaty specjalne: na przykład, gdy w kompleksie konieczne są poważne naprawy, a miesięczne opłaty są niewystarczające.
• Wyższe stopy procentowe. Kupując mieszkanie w takim kompleksie z kredytem hipotecznym, prawdopodobnie będziesz musiał stawić czoła wyższym stopom procentowym: ponieważ kondominia są zależne od każdego z właścicieli, pożyczkodawcy zazwyczaj starają się zrekompensować to ryzyko wyższymi stopami procentowymi.
• Mniej przestrzeni osobistej. Mieszkania w kondominiach często mają wspólne ściany i przestrzenie. Życie w bliskim sąsiedztwie ogranicza stopień prywatności. 
• Brak kontroli. Właściciele kondominiów muszą przestrzegać zasad i przepisów ustanowionych przez stowarzyszenie kondominium lub SWD. Na przykład, kompleks może mieć ograniczenia związane ze zwierzętami domowymi, poziomem hałasu lub zewnętrznymi modyfikacjami nieruchomości. Ważne jest również, aby decyzje dotyczące obszarów wspólnych i zarządzania nieruchomością były podejmowane wspólnie.

Jaka jest różnica między kondominiami a innymi formami własności?

Przyjrzyjmy się, jak format kondo różni się od alternatywnych rozwiązań:

Jak kupić mieszkanie własnościowe i ile to kosztuje? Przykład Tajlandii

Specyfika funkcjonowania kondominiów, a także koszt mieszkań w takich kompleksach mogą się różnić w zależności od kraju ze względu na specyfikę ram prawnych i ustalonych zasad. Aby to zilustrować, przyjrzymy się przykładowi Tajlandii. Ważnymi niuansami podzieliła się z nami Swietłana Kasatkina, partner zarządzający Exotic property.

– Kondominia są najpopularniejszym rodzajem zakwaterowania wśród obcokrajowców w Tajlandii, ponieważ kompleks zapewnia wszystkie usługi związane z mieszkaniem: ochronę, sprzątanie, pranie itp. Dużą rolę odgrywa również dostępność infrastruktury wewnętrznej: basenów, siłowni, salonów, przestrzeni coworkingowych, a w niektórych przypadkach – sklepów i restauracji. Zarządzaniem i konserwacją zajmuje się podmiot prawny kondominium.  

W Bangkoku i Hua Hin, mieszkania w kondominiach są kupowane głównie przez mieszkańców, podczas gdy w Phuket i innych obszarach turystycznych, głównie przez obcokrajowców. Głównym celem zakupu jest użytek osobisty, a także wynajem

Czynsze za apartamenty w takich kompleksach wahają się od 20 000 bahtów (576 dolarów) do 200 000 bahtów (5760 dolarów) miesięcznie, w zależności od segmentu, lokalizacji, obszaru, a także na podstawie charakterystykę widoku. Ceny zakupu kondominiów w Tajlandii zaczynają się od 100 000–150 000 dolarów za kawalerkę lub mieszkanie z jedną sypialnią o powierzchni 30 m²

W przeciwieństwie do mieszkań, mieszkanie w kondominium można nabyć na zasadzie prawa własności. Zgodnie z ustawą o kondominium, deweloper może zarejestrować 49% powierzchni mieszkalnej całego kompleksu dla obcokrajowców w pełnej własności, podczas gdy pozostałe 51% może zostać nabyte przez obcokrajowców na zasadzie długoterminowej na 90 lat lub dłużej (Lease hold). Obszar wspólny jest dzielony przez wszystkich właścicieli.

Dla porównania czasami kompleksy mają status apartamentów: zwykle nie mają części wspólnej, nie ma biura firmy zarządzającej i nie można kupić mieszkania na pełną własność.

Lista kontrolna szczegółów, które należy wziąć pod uwagę przed zakupem lub wynajmem kondo

• Zapoznać się z zasadami obowiązującymi w kondominium.
• Sprawdzić sprawozdania finansowe spółki zarządzającej. Jeśli więcej pieniędzy wpływa niż wypływa, wszystko jest w porządku.
• Upewnij się, że kondominium nie ma toczących się procesów sądowych. Może to również wpłynąć na wypłacalność finansową kompleksu.
• Dowiedzieć się, ile trzeba będzie płacić miesięcznie i co będzie wliczone w opłaty.
• Dowiedzieć się, czy kondominium planuje przeprowadzić jakiekolwiek globalne prace w kompleksie (takie jak gruntowne remonty lub dodanie siłowni do listy wspólnych udogodnień). Jeśli tak, należy spodziewać się dodatkowej opłaty oprócz dotychczasowych miesięcznych płatności.
• Sprawdzić kondominium i pożądane apartamenty, zwłaszcza pod kątem hałasu. Wskazane jest, aby skoordynować pokazy w „głośniejszej” porze dnia, kiedy wszyscy są w domu. Można również zapytać kilku sąsiadów o ich spostrzeżenia dotyczące ogólnego hałasu w budynku.