Die Struktur der ausländischen Nachfrage auf dem griechischen Immobilienmarkt verändert sich. Während ein großer Teil der Käufer aus Nicht-EU-Staaten früher vor allem wegen des Golden Visa auf den Markt kam, hat sich dieses Modell inzwischen deutlich abgeschwächt. Laut Elxis ist das Interesse von Käufern aus Nicht-EU-Ländern an einer Aufenthaltserlaubnis durch den Erwerb von Immobilien im Vergleich zum Vorjahr um 83 % gesunken. Das bedeutet jedoch nicht, dass der gesamte Markt rückläufig ist. Stattdessen verändert sich das Käuferprofil und damit auch die Logik der Transaktionen.

📜 Der Hauptgrund dafür ist, dass die Bedingungen des Programms deutlich strenger geworden sind. In Attika, in der Gemeinde Thessaloniki und auf Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern liegt die Mindestinvestitionsschwelle inzwischen bei 800.000 €. Außerdem muss die Immobilie eine Mindestfläche von 120 Quadratmetern haben, und Immobilien, die im Rahmen des Golden-Visa-Programms erworben wurden, dürfen nicht mehr für kurzfristige Vermietungen genutzt werden. Für Investoren, die früher eine Aufenthaltserlaubnis mit Einnahmen aus touristischer Vermietung kombiniert haben, ist die Wirtschaftlichkeit eines solchen Kaufs deutlich weniger attraktiv geworden.

📊 Deshalb ist der Markt nicht stehen geblieben, sondern hat begonnen, sich neu auszurichten. Ein Teil der Käufer im Alter von 30 bis 45 Jahren, die griechische Immobilien in erster Linie als Anlageinstrument mit Visa-Funktion betrachteten, zieht sich schrittweise vom Markt zurück. An ihre Stelle treten zunehmend Käufer im Alter von 45 bis 60 Jahren aus Westeuropa, für die migrationsbezogene Vorteile nicht mehr im Vordergrund stehen. Für sie sind vielmehr Lebensqualität, Klima, die Möglichkeit, ein eigenes Haus am Meer zu besitzen, und ein längerer Anlagehorizont entscheidend.

🌍 Dadurch verlagert sich die Nachfrage auf andere Immobilientypen und andere Kaufszenarien. Die sichtbarsten Veränderungen auf dem Markt sind derzeit folgende:

— sinkendes Interesse an Immobilien, die früher hauptsächlich wegen des Golden Visa gekauft wurden;
— steigende Nachfrage nach Häusern und Wohnungen zur Eigennutzung;
— stärkere Präferenz für Neubauten oder Projekte in der Bauphase;
— größere Bedeutung von Lage, Komfort, Liquidität und der Gesamtqualität des Objekts.

🏠 Käufer interessieren sich weiterhin aktiv für neue Häuser, Immobilien aus den letzten fünf Baujahren und moderne Wohnanlagen. Das wichtigste Kaufargument hängt heute jedoch immer häufiger mit Grundriss, Energieeffizienz, Infrastruktur und Wohnkomfort im Alltag zusammen und nicht mehr allein mit dem Visa-Aspekt.

📈 Auch die nationale Struktur der Nachfrage verändert sich. Laut Elxis stieg zwischen 2024 und 2025 das Interesse von Käufern aus den Niederlanden um 16,7 %, während die Nachfrage aus Frankreich um 6,3 % zunahm. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage aus Deutschland, den USA, dem Vereinigten Königreich und Kanada stabil. Das ist ein wichtiges Signal: Der Markt verliert nicht die ausländischen Käufer als solche, sondern wird lediglich weniger abhängig von einem einzelnen Visa-Programm.

⚖️ Deshalb sollte der Rückgang der Nachfrage nach dem Golden Visa nicht als Zeichen von Marktschwäche verstanden werden. Im Gegenteil: Griechenland tritt in eine Phase reiferer Nachfrage ein, in der der Wert einer Immobilie immer weniger von ihrer Visa-Funktion und immer stärker von der Lage, der Qualität des Objekts und dem Nutzungsszenario abhängt.

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