Hotel 1 180 m² Grad Rijeka, Chorwacja

Projekt rekonstrukcji budynków w Rijece!
Nowy hotel designerski przyniesie korzyści widok na morze.
Starszy budynek z 1962 roku zostanie przekształcony w nowoczesny hotel z 22 pokojami, z niesamowitym basenem na dachu. Łączna powierzchnia konstrukcji do odbudowy wynosi 1180 m2. Dzia? ka jest 670 m2.
Jest ważne pozwolenie na budowę. Rekonstrukcja może być rozpoczęta od razu.

Zatwierdzony projekt przewiduje w sumie 22 kwatery, w tym 14 pokoi hotelowych, 6 apartamentów typu studio i 2 większe apartamenty, uzupełnione recepcją, strefą wypoczynkową i przestrzenią wielofunkcyjną na parterze. Jedną z najważniejszych atrakcji koncepcji jest wyjątkowo atrakcyjna część dachu z barem, strefą wypoczynkową i basenem o długości około 20 metrów. Zaprojektowana jako nowoczesna przestrzeń gościnna na dachu z panoramicznymi widokami, stanowi unikalną i innowacyjną koncepcję dla rynku Rijeka, oferującą wyraźny potencjał handlowy i duże zróżnicowanie w segmencie zakwaterowania na krótkie pobyty. Całkowita pojemność accomodation - 68 łóżek.

Struktura własności:

Parter jest zorganizowany jako funkcjonalny i publiczny rdzeń hotelu, wyraźnie oddzielając obszary zwrócone do klientów od strefy obsługi i operacyjnej.

Kluczowe elementy obejmują:
• Miejsce odbioru z bezpośrednim wzrokowym i fizycznym połączeniem z wejściem,
• Śniadanie jadalnia usytuowany w kierunku elewacji, z dostępem do naturalnego światła i tarasu,
• W pełni wyposażona kuchnia i zaplecze domu, logicznie połączone z jadalnią,
• Pionowy rdzeń cyrkulacyjny (klatka schodowa i winda) umieszczony centralnie dla efektywnego dostępu do górnych pięter,
• Przejrzyste i intuicyjne ścieżki ruchu dla gości, personelu i obsługi.

Układ zapewnia efektywne codzienne operacje, płynny przepływ gości oraz zgodność z wymogami dostępności i bezpieczeństwa, potwierdzając techniczną gotowość projektu na poziomie parteru.

Typowa podłoga (1., 2d, 3d) jest zorganizowana wokół centralnego pionowego rdzenia obiegowego, zapewniając skuteczny dostęp, jasną orientację i optymalną logikę operacyjną.

Układ składa się z:
• Standardowe pokoje z kompaktowymi, funkcjonalnymi łazienkami,
• Studia z aneksem kuchennym, wspomagające rozszerzenie -pobyt,
• Jasne oddzielenie jednostek zakwaterowania od obiegu usług,
• Powtarzające się i racjonalne moduły pokojowe, umożliwiające wydajność budowy i spójność pracy.

Wszystkie jednostki zakwaterowania są zorientowane na maksymalizację naturalnego światła i widoków miejskich, podczas gdy obieg wewnętrzny pozostaje kompaktowy i czytelny. Plan parteru wspiera efektywne działania sprzątające i elastyczną alokację pokoi, wzmacniając przydatność hotelu zarówno na krótkie pobyty w mieście, jak i dłuższe wizyty w stylu rezydenckim.

Poziom dachu jest postrzegany jako wspólna strefa amenity, która zwiększa ogólne doświadczenie hotelu przy jednoczesnym wzmacnianiu pozycji urban- gościnność projektu.
Układ obejmuje:
• Basen na dachu jako centralny element wypoczynku
• Obszary opalania i relaksu z widokami bez przeszkód
• Kompaktowy rdzeń serwisowy (winda, schody, pomieszczenia techniczne)
• Wielofunkcyjny salon / strefa śniadaniowa zapewnia elastyczne korzystanie przez cały dzień.

Ten poziom funkcjonuje jako społeczna i empiryczna warstwa hotelu, uzupełniając piętra zakwaterowania poniżej. Konstrukcja dachu obsługuje całoroczne użytkowanie, przedłużone pobyty i pozycjonowanie premium, a jednocześnie pozostaje w pełni zintegrowana z logiką strukturalną i operacyjną budynku. Jasne oddzielenie pokoi gościnnych od wspólnych udogodnień na dachu zwiększa prywatność, kontrolę hałasu i wydajność operacyjną, co potwierdza gotowość projektu do natychmiastowego wykonania.

Lokalizacja jest bardzo wygodna i łatwo dostępna, z przystankiem autobusowym tuż przed budynkiem i centrum miasta zaledwie kilka minut. W promieniu od 300 do 1000m znajduje się grupa KBC Rijeka, Uniwersytet Campus i Wydział Inżynierii, oferując szeroką gamę potencjalnych gości - od osób podróżujących służbowo i odwiedzających akademików do specjalistów medycznych i studentów.

Projekt skupia się na współczesnej tożsamości wizualnej, kładąc nacisk na pionowe elementy drewniane i zintegrowaną zieleń na elewacji, tworząc nowoczesną i zachęcającą estetykę w harmonii z przestrzenią miejską.

Rozwój ten daje inwestorom możliwość podjęcia jasno określonego i dobrze przygotowanego projektu bez opóźnień spowodowanych długimi procedurami wydawania pozwoleń, ze wszystkimi możliwościami i ostateczną wizją rynku.

Jest to rzadka okazja dla inwestora starającego się przekształcić doskonałą lokalizację w charakterystyczny, wysokiej wartości produkt gościnny - projekty tego rodzaju rzadko pojawiają się na rynku.

Rijeka jest popularnym miejscem turystycznym, biznesowym i kongresowym z niedoborem nowoczesnych 3 * i 4 * obiektów turystycznych.

W oparciu o zatwierdzony program architektoniczny, ważne zezwolenie na budowę i konserwatywne założenia eksploatacyjne, renowację hotelu przy ul. Čandekova 10 analizowano jako mieszaną inwestycję w miejską gościnność, która łączy w sobie zakwaterowanie i produkcję żywności i napojów. Projekt obejmuje dwa uzupełniające się i w dużej mierze niezależne źródła dochodów, które znacznie zwiększają stabilność przepływu środków pieniężnych i zmniejszają zależność od sezonowych trendów turystycznych. Ten model dual- income jest szczególnie dobrze dopasowany do rocznego zapotrzebowania na miasta i rozwijającego się profilu miasta.

Składnik zakwaterowania jest planowany z 22 jednostkami i łącznej pojemności 68 łóżek. Model finansowy zakłada ustabilizowaną średnią roczną stopę zajmowania miejsc w wysokości 65 procent oraz mieszaną średnią dzienną stopę pokojową w wysokości 95 euro. Założenia te odzwierciedlają realistyczne warunki rynkowe wynikające z podróży służbowych, przedłużonych pobytów i spójnych wizyt w miastach, a nie tylko turystyki w sezonie szczytowym. Zgodnie z tymi parametrami, hotel ma generować około 5,200 noclegów rocznie, co prowadzi do szacowanych dochodów z zakwaterowania około 500,000 euro rocznie. Koszty operacyjne hotelu tej wielkości i kategorii zostały w sposób zachowawczy oszacowane na 40 procent dochodów z zakwaterowania, obejmujące koszty personelu, utrzymania, konserwacji, administracji i dystrybucji. W rezultacie roczne koszty operacyjne wynoszą około 200 000 euro, a zakwaterowanie EBITDA około 300 000 euro.

Działalność związana z żywnością i napojami dodatkowo wzmacnia profil dochodów projektu. W ramach programu gościnność obejmuje kawiarnię na parterze oraz restaurację z 56 siedzeniami wewnętrznymi i zewnętrznymi, uzupełnioną tarasem na dachu oferującym dodatkowe 24 miejsca, co daje całkowitą pojemność do 80 miejsc. Lokalizacja korzysta z silnego popytu na sąsiedztwo, stałego dziennego ruchu pieszego i udowodnionej wydajności porównywalnych miejsc w bezpośrednim obszarze. Prognozy dochodów są celowo konserwatywne i oparte na minimalnym oczekiwanym rocznym obrocie na siedzibę. Przewiduje się, że operacja na parterze będzie generować rocznie około 420,000 euro, podczas gdy taras na dachu ma wnieść około 72,000 euro, co spowoduje łączne roczne dochody z żywności i napojów w wysokości około 492,000 euro. Szacunki te wykluczają potencjalne korzyści wynikające z wydarzeń, funkcji prywatnych, usług gastronomicznych lub markowych koncepcji, które mogłyby zostać wprowadzone na późniejszych etapach eksploatacji.

Koszty operacyjne składnika żywności i napojów są dostosowane do typowych poziomów odniesienia dla dobrze zarządzanego miejsca gościnności miejskiej. Koszty sprzedanych towarów, koszty personelu i koszty operacyjne szacuje się na około 70% przychodów, co skutkuje rocznymi wydatkami operacyjnymi w wysokości około 344,000 euro oraz EBITDA w wysokości około 148,000 euro z działalności związanej z żywnością i napojami.

W połączeniu elementy zakwaterowania oraz żywności i napojów generują całkowity przewidywany roczny EBITDA w wysokości od około 448,000 do 450,000 euro. Ten silny wynik operacyjny stanowi podstawę dla projektu inwestycyjnego. Całkowita inwestycja kapitałowa, bez VAT, szacowana jest na 3,1 mln EUR, obejmująca 1,5 mln EUR na zakup nieruchomości z zatwierdzonym pozwoleniem na budowę i 1,6 mln EUR na odbudowę, wyposażenie i wyposażenie. W oparciu o ustabilizowany roczny przepływ środków pieniężnych, orientacyjny okres zwrotu z inwestycji szacuje się na około 6,5-7 lat.

Ten horyzont zwrotu jest uważany za bardzo atrakcyjny dla miejskich inwestycji hotelowych z całorocznymi operacjami, zróżnicowanymi strumieniami dochodów i ograniczonym narażeniem na sezonową zmienność. Ogólnie rzecz biorąc, analiza finansowa potwierdza, że proponowana renowacja hotelu zapewnia silny i zróżnicowany przepływ środków pieniężnych, opiera się na konserwatywnych i realistycznych założeniach zgodnych z dynamiką turystyki miejskiej w Rijece i przedstawia zrównoważony profil ryzyka wspierany przez popyt na lokalną dzielnicę i ciągłą działalność. Połączenie zatwierdzonego rozwiązania architektonicznego, ustalonej mikrolokalizacji i modelu operacyjnego opartego na podwójnych dochodach stanowi inwestycję wykonalną finansowo i gotową do realizacji, przeznaczoną na bezpośrednią własność, struktury partnerstwa lub finansowane modele rozwoju.

Całkowite dodatkowe koszty poniesione przez nabywcę nieruchomości w Chorwacji wynoszą około 7% całkowitych kosztów nieruchomości, co obejmuje: podatek od nieruchomości (3% wartości nieruchomości), prowizję agencyjną / pośrednika (3% + VAT od prowizji), opłatę adwokacką (ok. 1%), opłatę notarialną, opłatę za rejestrację sądu oraz oficjalne poświadczone koszty tłumaczeń. Agencja / umowa brokerska jest podpisywana przed odwiedzeniem nieruchomości.