Investissement immobilier à Madagascar : Entretien exclusif avec le PDG Thomas Ottosen sur les opportunités dans les marchés frontières en 2026
Le marché immobilier de Madagascar reste l’un des secrets les mieux gardés d’Afrique — une vaste nation insulaire avec plus de 4 800 kilomètres de littoral, une croissance démographique rapide et des prix immobiliers qui ne représentent qu’une fraction de ce que paient les investisseurs à Maurice ou aux Seychelles. Pourtant, malgré son potentiel, le marché reste largement informel, décentralisé et difficile à naviguer pour les acheteurs internationaux sans accompagnement approprié.
Dans cet entretien, nous parlons avec Thomas Ottosen, fondateur de Madagascar Invest, une société spécialisée dans la mise en relation d’investisseurs étrangers avec les meilleures opportunités immobilières à Madagascar. Nous abordons l’état actuel du marché en 2026, le cadre juridique protégeant le capital international grâce aux baux renouvelables de 99 ans, et les opportunités les plus intéressantes pour les investisseurs à la recherche de propriétés côtières à haut rendement ou de développements résidentiels destinés à la classe moyenne. Cette conversation offre un regard pratique sur l’un des marchés immobiliers les plus sous-évalués de l’océan Indien.
Aperçu du marché immobilier de Madagascar
— Comment décririez-vous l’état actuel du marché immobilier malgache en 2026 ? Quels sont les principaux moteurs de croissance en ce moment ?
— Le marché immobilier de Madagascar peut être classé comme un marché émergent, et certains iraient même jusqu’à parler de marché frontière. En termes pratiques, cela signifie que le marché est très décentralisé et largement désorganisé. Il n’existe pas de véritables portails immobiliers centralisés où les acheteurs peuvent facilement parcourir des biens vérifiés à la vente. Au contraire, de nombreuses transactions se font encore directement entre acheteur et vendeur, ou via des intermédiaires informels.
Dans de nombreux cas, un notaire public n’est même pas utilisé lors des transactions immobilières. Cela entraîne des problèmes importants, notamment lorsque des biens sont vendus sans titre approprié ou sans historique clair de propriété. Pour les investisseurs internationaux, cela rend la prudence absolument essentielle. L’une des missions principales de Madagascar Invest est précisément de résoudre ce problème. Nous travaillons toujours avec des notaires publics agréés pour garantir que chaque transaction est réalisée pleinement conformément à la loi malgache.
L’un des principaux moteurs de croissance du marché immobilier malgache est la forte tendance démographique du pays. Lorsque je suis arrivé pour la première fois à Madagascar en 2016, la population était d’environ 26 millions d’habitants. En 2026, elle est estimée à environ 33,5 millions, soit une augmentation d’environ 29 % en seulement dix ans.
Étant donné que l’offre de biens immobiliers dans n’importe quel pays est finie, la croissance démographique rapide — combinée à une classe moyenne qui se développe lentement — a un effet profondément positif sur les valeurs immobilières à long terme.
De plus, Madagascar est de plus en plus découvert par les investisseurs internationaux comme un marché immobilier émergent à fort potentiel. Cela entraîne déjà une appréciation notable des prix dans les zones particulièrement attractives pour les acheteurs étrangers, notamment les emplacements en bord de mer et orientés vers le tourisme tels que Nosy Be, Sainte Marie et Foulpointe.
— On observe une forte augmentation de l’intérêt pour la région de l’océan Indien. À votre avis, qu’est-ce qui fait de Madagascar une « perle cachée » par rapport à des marchés plus établis comme Maurice ou les Seychelles ?
Madagascar est une perle cachée qui, à bien des égards, se cache en pleine vue. C’est un pays immense — plus grand que la France et la Belgique réunies —, mais il reste très largement sous-développé, même par rapport à ses voisins insulaires, Maurice et les Seychelles.
Maurice et les Seychelles sont deux pays très petits en comparaison. Bien qu’ils offrent certainement d’attrayantes opportunités immobilières en bord de mer, Madagascar propose des caractéristiques côtières similaires à une échelle totalement différente — et à des prix bien plus bas.
Les secteurs immobiliers de Maurice et des Seychelles sont beaucoup plus matures et développés, mais cela signifie aussi des prix nettement plus élevés et un potentiel de croissance généralement plus conservateur. Madagascar, en revanche, offre aux investisseurs internationaux la rare combinaison d’échelle, d’accessibilité financière et de potentiel haussier à long terme, ce qui devient de plus en plus difficile à trouver sur les marchés immobiliers mondiaux actuels.
— Quels secteurs font preuve actuellement de la plus grande résilience : résidentiel haut de gamme, immobilier milieu de gamme ou immobilier commercial ?
— Madagascar dispose d’un marché résidentiel de luxe naissant, particulièrement dans les emplacements haut de gamme et orientés vers l’international comme Nosy Be, où le capital européen est de plus en plus présent. La demande pour des villas haut de gamme et des résidences de luxe est clairement en hausse, ce qui en fait un segment à suivre de près.
L’immobilier commercial reste le plus fort dans les principaux centres urbains de Madagascar, notamment à Antananarivo, la capitale, et à Tamatave (Toamasina), la principale ville portuaire du pays.
Cela dit, le segment où Madagascar se distingue vraiment est l’immobilier résidentiel milieu de gamme. De nombreux investisseurs internationaux sont attirés par Madagascar précisément parce qu’il leur permet d’investir avec des budgets relativement modestes. Cela correspond très bien à la demande locale, car la classe moyenne malgache continue de croître. Pour cette raison, le logement résidentiel de revenus moyens apparaît comme le secteur immobilier le plus résilient à Madagascar au cours des 10 à 20 prochaines années.
— Les investisseurs étrangers s’inquiètent souvent des lois sur la propriété foncière à Madagascar. Pourriez-vous clarifier les avantages du bail de 99 ans (Bail Emphytéotique) et la manière dont il protège le capital international ?
— Les investisseurs étrangers de toute nationalité sont autorisés à acquérir des biens immobiliers à Madagascar par le biais d’un bail renouvelable de 99 ans (bail emphytéotique). En pratique, cette structure de bail permet à l’investisseur d’exploiter le bien presque exactement de la même manière qu’avec un titre de propriété pleine (freehold).
Le preneur peut construire sur le terrain, le développer, le vendre ou le transmettre à ses héritiers. Le bail peut être transmis aux enfants, qui conservent tous les droits sur le bien. Lorsque le terme de 99 ans expire, il peut être renouvelé contre des frais administratifs nominaux.
Dans l’usage quotidien, il n’y a pratiquement aucune différence entre un bail de 99 ans et un titre de propriété pleine, hormis le fait que le bail est limité dans le temps. Ainsi, il offre une forte protection juridique au capital international tout en restant pleinement conforme à la législation malgache.
Rendements et opportunités d’investissement selon le budget
— Quel est le rendement typique (ROI) pour les propriétés locatives dans des emplacements de premier plan comme Nosy Be ou Antananarivo cette année ?
— Le ROI varie considérablement selon l’emplacement, le type de bien et les taux d’occupation. Dans les destinations touristiques principales comme Nosy Be, les biens bien situés pour la location courte durée peuvent généralement générer des rendements bruts de 10 à 20 %, en supposant des taux d’occupation raisonnables.
À Antananarivo, où la demande est plus orientée vers les affaires et le long terme, les rendements locatifs ont tendance à être légèrement plus bas mais plus stables, souvent entre 8 et 12 % brut. Les rendements nets dépendent des coûts d’exploitation, de la structure de gestion et de la fiscalité, mais par rapport à de nombreux marchés développés, Madagascar offre encore un potentiel de cash-flow très compétitif.
— Si un investisseur dispose d’un budget de 200 000 à 500 000 $, vers quelle « opportunité exclusive » le dirigeriez-vous sur le marché actuel ?
— Avec un budget dans cette fourchette, je recommanderais généralement de regarder des biens dans des pôles touristiques établis comme Nosy Be, mais aussi dans des marchés légèrement moins saturés comme Sainte Marie et Foulpointe, qui restent hors du radar pour beaucoup d’investisseurs.
Nosy Be est sans doute le marché immobilier le plus sûr de Madagascar du point de vue du risque. Cependant, de nombreux investisseurs dans les marchés émergents ne recherchent pas seulement la sécurité — ils recherchent l’opportunité. À mon avis, les opportunités les plus convaincantes se trouvent rarement dans les lieux les plus médiatisés.
Selon les standards malgaches, Nosy Be est déjà devenu quelque peu saturé, et les prix des biens les plus attractifs ont fortement augmenté. Le potentiel de hausse le plus fort se trouve souvent dans les zones côtières émergentes, où les terrains en bord de mer peuvent encore être acquis à des prix relativement modestes.
Acquérir un terrain en bord de mer plus grand dans une telle zone — que ce soit pour un développement futur ou une conservation à long terme — est, à mon avis, l’une des stratégies immobilières les plus attractives à Madagascar aujourd’hui.
— Pourriez-vous mettre en avant un ou deux développements marquants actuellement dans votre portefeuille qui illustrent l’avenir du luxe résidentiel malgache ?
— Quand les gens pensent au développement immobilier à Madagascar, ils pensent généralement aux projets en bord de mer — et pour une bonne raison. Madagascar possède l’une des côtes les plus longues d’Afrique, avec environ 4 828 km de littoral, et certaines des plages les plus belles et les plus abordables au monde.
Un développement en bord de mer remarquable est Lechia Estate, situé près de Tamatave sur la côte est de Madagascar. Le projet combine un habitat de luxe en bord de mer avec la proximité de la deuxième plus grande ville du pays et toute son offre de services.
Pour les investisseurs qui recherchent une expérience plus isolée et orientée vers la nature, Arven Estate, situé plus au nord près de Mahambo, offre un point d’entrée plus abordable dans un développement en bord de mer. Ce projet met l’accent sur la proximité de la nature et une communauté internationale, tout en offrant un accès direct à la plage.
Quel que soit le type de développement qui intéresse le client, Madagascar Invest travaille en étroite collaboration avec chaque investisseur pour identifier l’opportunité la plus adaptée à ses objectifs spécifiques.
Stratégies d’atténuation des risques et perspectives futures du marché
— Quelles sont les erreurs les plus courantes pour les investisseurs novices dans la région, et comment votre équipe aide-t-elle à atténuer ces risques ?
— Les erreurs les plus courantes sont similaires à celles que l’on retrouve dans de nombreux marchés immobiliers frontières et émergents : les arnaques sont fréquentes, la documentation est souvent incomplète ou difficile à vérifier, et l’identification d’opportunités de qualité nécessite une forte connaissance locale et une présence sur le terrain.
Madagascar Invest atténue ces risques en agissant comme un intermédiaire de confiance entre les vendeurs locaux et les acheteurs internationaux. Nous vérifions toutes les propriétés via des notaires publics agréés, accompagnons les clients à chaque étape de la transaction et gérons le processus jusqu’à ce que l’acheteur dispose d’un titre juridique sécurisé. De plus, nous aidons les investisseurs éligibles à obtenir la résidence par investissement à Madagascar.
— En regardant vers l’avenir, où voyez-vous le marché immobilier malgache dans les cinq prochaines années ? Y a-t-il quelque chose qu’un investisseur avisé devrait savoir dès maintenant ?
— Au cours des cinq prochaines années, j’attends que le marché immobilier de Madagascar devienne plus structuré, plus transparent et de plus en plus international. Il restera un marché émergent, mais des acteurs professionnels continueront d’entrer dans le secteur, notamment dans les domaines du tourisme et du résidentiel.
Un point clé que les investisseurs avisés doivent comprendre, c’est que Madagascar récompense ceux qui agissent tôt et adoptent une vision à long terme. La combinaison de la croissance démographique, de l’offre limitée de logements formels, de la vaste disponibilité de terrains côtiers et des prix d’entrée encore bas crée une opportunité asymétrique très convaincante.
Pour les investisseurs prêts à naviguer un marché frontière avec les bons partenaires locaux, Madagascar offre quelque chose de de plus en plus rare à l’échelle mondiale : des actifs réels, une vraie rareté et un vrai potentiel de hausse.
