L'immobilier dans les plus petits pays du monde – Aperçu et caractéristiques

Lorsqu’on pense aux pays, on imagine souvent de grands États comme les États-Unis, la Chine et l’Inde. Mais la carte du monde présente aussi des acteurs totalement différents. les micro-États, dont les territoires sont plus petits que ceux de nombreuses zones urbaines. À titre de comparaison, le Vatican ne fait que 0,49 kilomètre carré (0,50 mile carré), ce qui signifie qu’il pourrait tenir dans Central Park à New York (3,4 kilomètres carrés) près de sept fois plus.

Ces pays occupent une position unique, car ils sont essentiellement des États souverains à part entière, dotés de leurs propres systèmes politiques et lois. Cependant, leur territoire est extrêmement limité, ce qui rend la terre et l’immobilier extrêmement rares, leurs prix atteignant parfois les plus hauts du monde.

Cependant, ce n’est pas une évidence, et la liste complète de ces pays phares présente de nombreux contrastes de prix. Dans notre article, nous examinerons les caractéristiques des plus petits pays du monde et l’état de leurs marchés immobiliers.

Les plus petits pays du monde

En termes de superficie, seules quelques dizaines d’États dans le monde peuvent être qualifiés de " micro-États «. Il s’agit le plus souvent de nations insulaires des océans Pacifique et Indien, ou d’enclaves historiques en Europe. Ils ont tous un point commun. une superficie inférieure à 350 kilomètres carrés, comparable en taille à celle de petites villes.

Top 10 des plus petits pays du monde par superficie:

Tous ces pays sont membres de l’ONU (à l’exception du Vatican, qui a un statut d’observateur) et jouissent d’une souveraineté reconnue par la communauté internationale. Cependant, chacun possède ses propres caractéristiques.

Vatican

Le Vatican est le plus petit État du monde, avec une superficie de 0,49 km² et une population de 800 habitants, dont la plupart sont des membres du clergé, des employés de la Curie romaine et des gardes suisses. Le pays est situé en plein cœur de Rome. C’est ici que se concentrent l’autorité spirituelle et administrative de l’Église catholique, ainsi que la résidence du chef de l’État, le pape.

Jusqu’en 1870, le Vatican contrôlait de vastes territoires en Italie centrale, connus sous le nom d’États pontificaux. Lors de l’unification de l’Italie, les troupes du royaume occupèrent Rome et le pape fut de facto déchu de son pouvoir temporel. La » Question romaine " surgit, déclarant que le Vatican avait un souverain, mais que l’État cessait d’exister.

La situation ne fut résolue qu’en 1929, avec la signature des traités du Latran entre le gouvernement italien et le pape Pie XI. Aux termes de ces traités, l’Italie reconnaissait officiellement le Vatican comme État indépendant, et le Vatican, en retour, renonçait à ses prétentions sur les anciens territoires pontificaux.

Le Vatican est actuellement unique en son genre, car il n’existe pas de marché immobilier au sens traditionnel du terme. Les terrains et les bâtiments appartiennent au Siège apostolique et ne peuvent être ni achetés ni vendus. Les propriétés résidentielles sont attribuées au clergé et aux employés du Vatican. Les laïcs ne sont pas autorisés à acquérir de logements sur le territoire de l’État, sous quelque forme que ce soit.

Au lieu des profits immobiliers, le PIB du Vatican est généré principalement par le tourisme (des millions de pèlerins), les dons des catholiques du monde entier et les revenus des activités d’investissement de la Banque du Vatican.

Monaco

Monaco n’occupe que 2,02 kilomètres carrés (0,75 mile carré), mais abrite plus de 36 000 habitants, ce qui en fait le pays le plus densément peuplé de la planète, avec plus de 18 000 habitants au kilomètre carré (la France voisine compte environ 120 habitants au kilomètre carré). Bien qu’entièrement enclavé par la France, Monaco a préservé son indépendance grâce à la diplomatie et à son statut avantageux.

• 1641— par le traité de Tordey, la France reconnaît l’indépendance de la principauté, recevant en échange une alliance militaire.
• 1861— après les troubles de Menton et de Roquebrune, la principauté cède ces terres à la France en échange de la reconnaissance de la souveraineté du pays.
• 1918— Le traité franco-monégasque établit que la France assurera la défense de la principauté et que Monaco coordonnera sa politique étrangère avec elle.
• 2002— le nouveau traité confirmait que même si la dynastie régnante des Grimaldi prenait fin (le pays est une monarchie), Monaco conserverait son indépendance (auparavant, il était envisagé qu’il passe sous le contrôle total de la France).

Avec le marché logement à Monaco La situation est bien plus intéressante qu’au Vatican, car c’est la ville la plus chère de la planète. Le prix moyen au mètre carré est de 50 000 à 55 000 €. À titre de comparaison, à Hong Kong, ce prix est d’environ 20 000 €/m² et à Londres de 15 000 €/m². Les appartements de luxe des quartiers de Monte-Carlo et de La Condamine atteignent même 100 000 €/m².

Ces prix sont motivés par une pénurie foncière extrême et l’absence d’impôt sur le revenu pour les résidents. Cela attire les grands investisseurs et les ultra-riches, qui façonnent l’image de Monaco comme destination prestigieuse pour l’élite. Ce statut est inestimable et indépendant des paramètres de prix réels.

Nauru

Situé en Micronésie, Nauru est un minuscule État insulaire d’une superficie de 21 kilomètres carrés et d’une population d’environ 12 000 habitants. C’est le seul pays au monde à ne pas avoir de capitale officielle. le district de Yaren en est le centre administratif.

L’île fut découverte par les Européens en 1798 et devint une colonie allemande à la fin du XIXe siècle. Après la Première Guerre mondiale, le territoire passa sous mandat de la Société des Nations et fut administré conjointement par l’Australie, la Grande-Bretagne et la Nouvelle-Zélande. En 1968, le pays déclara son indépendance et devint un État souverain, entretenant des liens étroits avec l’Australie et le Commonwealth.

Le marché immobilier est quasi inexistant. Les terres appartiennent en grande partie aux clans locaux et sont détenues collectivement. De plus, la vente de terres à des étrangers est totalement interdite. La location est possible, mais pas aux conditions du marché, mais à titre privé. Cela rend Nauru peu attractive pour les investissements immobiliers étrangers.

Tuvalu

Tuvalu est situé dans l’océan Pacifique et comprend neuf atolls et îles. Sa superficie totale n’est que de 26 kilomètres carrés et sa population est d’environ 11 000 habitants. C’est l’un des pays les moins visités au monde et, de plus, l’un des plus vulnérables au changement climatique. la majeure partie de son territoire ne s’élève pas à plus de 3 à 4 mètres au-dessus du niveau de la mer.

Tuvalu est une ancienne colonie britannique. Après son indépendance en 1978, elle est devenue membre du Commonwealth et de l’Accord de Cotonou entre l’Union européenne et les pays d’Afrique, des Caraïbes et du Pacifique (ACP). Grâce à ces traités et accords, les citoyens tuvaluans peuvent voyager sans visa dans l’espace Schengen.

Comme à Nauru, le marché immobilier local est de fait fermé aux étrangers. À Tuvalu, les terres sont traditionnellement détenues collectivement par les clans, et la location n’est possible que dans certains cas et sous certaines conditions.

Saint-Marin

Saint-Marin est considéré comme l’un des plus anciens États d’Europe. Selon la légende, un tailleur de pierre croate l’aurait fondé sur les pentes du mont Titano dès 301 après J.-C. Aujourd’hui, il s’étend sur 61 kilomètres carrés et compte 34 000 habitants.

Bien que situé en Italie, Saint-Marin a conservé son indépendance. Les premiers signes de ce statut sont apparus en 1631, lorsque le pape a officiellement reconnu l’indépendance du pays. Lors de l’unification de l’Italie, Giuseppe Garibaldi a proposé à Saint-Marin de rejoindre le nouvel État, mais la république a décliné. Aujourd’hui, Saint-Marin est membre du Conseil de l’Europe, mais pas de l’UE.

Le prix moyen des logements à Saint-Marin est d’environ 2 500 à 3 000 € le mètre carré, un prix inférieur à celui de l’Italie voisine. Cependant, si les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers, ils doivent obtenir un permis spécial. Les biens immobiliers locaux sont principalement acquis par les habitants de la région, mais les Italiens sont également intéressés ; les représentants de l’UE se montrent peu intéressés par le marché.

Liechtenstein

Le Liechtenstein est une petite principauté coincée entre la Suisse et l’Autriche. Elle couvre une superficie de 160 kilomètres carrés et compte environ 39 000 habitants. C’est une monarchie constitutionnelle dirigée par la dynastie princière du Liechtenstein, qui règne depuis le XVIIe siècle.

Le Liechtenstein n’est pas membre de l’UE, mais il est membre de l’Espace économique européen (EEE) et de l’espace Schengen. Ses citoyens peuvent circuler librement au sein de l’UE, et les touristes étrangers bénéficient d’une réglementation en matière de visas similaire à celle de la Suisse.

L’immobilier au Liechtenstein est considéré comme l’un des plus restrictifs d’Europe, les non-résidents ayant besoin d’une autorisation gouvernementale spéciale pour acquérir un bien. Par conséquent, la hausse des prix est principalement due à une offre limitée plutôt qu’à la demande extérieure.

Le prix moyen d’un logement se situe entre 5 000 et 10 000 € le mètre carré, un prix comparable à celui de la Suisse. Cependant, la location reste l’option la plus populaire, puisque jusqu’à 60% de la population du pays, notamment les travailleurs migrants originaires d’Autriche et de Suisse, louent leur logement.

Îles Marshall

Les Îles Marshall sont un État de l’océan Pacifique situé en Micronésie. Elles se composent de 29 atolls et de cinq îles, d’une superficie totale d’environ 181 kilomètres carrés (71 miles carrés) et comptent au maximum 42 000 habitants.

Avant la Seconde Guerre mondiale, les îles étaient sous contrôle japonais, puis sous administration américaine. En 1986, la République des Îles Marshall a officiellement accédé à l’indépendance, mais a conclu un accord de libre association avec les États-Unis.

Aux termes de cet accord, l’État conserve sa pleine souveraineté, mais cède volontairement certains droits aux États-Unis (principalement en matière de défense et de politique étrangère) en échange d’un soutien financier et politique. Les États-Unis restent responsables de la défense, fournissent une aide financière importante et utilisent une partie du territoire pour des installations militaires (par exemple, une base sur l’atoll de Kwajalein).

Les Îles Marshall n’ont pas d’accord direct avec l’UE, mais font partie des États d’Afrique, des Caraïbes et du Pacifique (ACP) qui coopèrent avec l’Union européenne dans le cadre de l’Accord de Cotonou. Cet accord permet aux citoyens locaux de se rendre sur place. espace Schengen.

Caractéristiques du marché immobilier local.

• La terre est traditionnellement la propriété collective des clans.
• Les terres ne peuvent pas être vendues à des étrangers ; la location est la principale option d’accès pour les entreprises externes (par exemple, pour le tourisme ou les infrastructures).
• Le parc immobilier est limité et le marché immobilier secondaire est pratiquement inexistant.
• Les coûts de location sont en moyenne 14% inférieurs à ceux des États-Unis, mais la liquidité est bien plus faible.

Saint-Kitts-et-Nevis

Saint-Kitts-et-Nevis est un État insulaire des Caraïbes situé dans l’hémisphère occidental. Avec une population d’environ 50 000 habitants, le pays couvre une superficie de 261 kilomètres carrés (9,2 miles carrés). Il est composé de deux îles. Saint-Kitts (Saint-Christophe) et Nevis.

Les îles étaient des colonies britanniques depuis le XVIIe siècle. En 1983, elles ont obtenu leur pleine indépendance et sont actuellement membres du Commonwealth. Officiellement, le chef de l’État reste le monarque britannique et le gouverneur général est nommé par Londres.

Comme d’autres États des Caraïbes, Saint-Kitts-et-Nevis est un pays ACP et coopère avec l’UE par le biais de l’Accord de Cotonou. Ainsi, ses citoyens peuvent se rendre sans visa dans l’espace Schengen (90 jours sur six mois). Ils peuvent également se rendre sans visa au Royaume-Uni, à Hong Kong et à Singapour.

En 1984, Saint-Kitts-et-Nevis est devenu le premier pays au monde à lancer le programme de citoyenneté par investissement (CBI), qui permet aux étrangers d’obtenir la citoyenneté en investissant dans l’immobilier ou dans un fonds de développement national.

L’investissement immobilier minimum est de 325 000 $ en copropriété et de 600 000 $ en achat individuel. Les prix moyens de l’immobilier varient entre 4 000 et 5 000 $ le mètre carré pour les appartements, tandis que les villas de luxe atteignent entre 1,5 et 2 millions de dollars.

Maldives

La République des Maldives n’est pas seulement une nation insulaire, mais un archipel entier dans l’océan Indien, composé de 26 atolls et de plus de 1 000 îles. Sa superficie totale n’est que de 298 kilomètres carrés et sa population est d’environ 520 000 habitants. Malgré sa petite taille, le pays est reconnu comme l’une des destinations touristiques les plus prestigieuses au monde.

Les Maldives coopèrent avec l’UE par le biais de programmes de développement pour les petits États insulaires, ce qui permet aux résidents locaux d’entrer sans visa dans l’espace Schengen depuis 2010.
La constitution du pays interdit la vente de terres aux étrangers, mais elle prévoit un système de bail à long terme pouvant aller jusqu’à 50 ans pour les investisseurs privés et jusqu’à 99 ans pour les projets touristiques et les complexes hôteliers.

À Malé (la capitale), les appartements coûtent en moyenne entre 5 000 et 10 000 dollars le mètre carré. Les villas de villégiature coûtent entre 1 et 3 à 7 millions de dollars, mais il s’agit souvent de baux à long terme plutôt que de pleine propriété.

Malte

Malte est la seule île de la liste située en Méditerranée. Avec une superficie de 316 kilomètres carrés, elle abrite environ un demi-million d’habitants. Son indépendance est unique en son genre, car toutes les îles environnantes appartiennent depuis longtemps à des États plus importants.

Au fil des siècles, l’île fut sous le contrôle de diverses puissances — de l’Empire romain à la Couronne d’Aragon en passant par les Hospitaliers — et en 1814, Malte devint officiellement une colonie britannique. À l’instar d’autres colonies britanniques en Méditerranée (Gibraltar, Chypre), Malte obtint sa pleine indépendance.

En 2004, le pays a rejoint l’Union européenne et est membre à part entière de l’espace Schengen. Le marché immobilier est pleinement ouvert aux citoyens de l’UE, mais les étrangers originaires de pays tiers ne peuvent acquérir des biens immobiliers que dans les zones désignées spéciales (ZDES).

Le marché est assez développé et diversifié. des maisons anciennes de La Valette aux complexes modernes de la côte. Prix moyens appartements à Malte Aujourd’hui, les prix se situent entre 3 000 et 4 500 €/m². Dans les projets de luxe et les SDA, ils atteignent 6 000 à 8 000 €/m², voire plus, jusqu’à 10 000 à 13 000 €/m².

Quel est le résultat final ?

Les petits États ne sont pas toujours des régions exotiques. Leurs marchés sont extrêmement diversifiés, certains battant des records mondiaux de prix au mètre carré, tandis que dans d’autres pays de taille similaire, l’immobilier est totalement inexistant.

Ainsi, la théorie selon laquelle plus le territoire est petit, plus sa valeur est importante ne s’applique pas toujours. Le résultat final dépend toujours non pas de l’étendue du territoire d’un État, mais de la manière dont il le gère.