Visa pour le Canada : comment l'obtenir, combien il coûte et quels sont les documents nécessaires

Tout le monde peut acheter une maison en Allemagne. Les résidents locaux ne bénéficieront d’un avantage que s’ils contractent une hypothèque, car les étrangers doivent effectuer un dépôt beaucoup plus important. Dans cet article, nous vous dirons combien coûtent les appartements dans les villes allemandes, comment les acheter et à quelles dépenses associées vous pouvez vous attendre.

En bref sur la situation du marché immobilier allemand

De fin 2022 à fin 2023, nous avons observé une baisse des prix sur le marché immobilier allemand. Cela était particulièrement prononcé dans les grandes villes, où les prix étaient en hausse depuis de nombreuses années. La raison de cette baisse était une augmentation massive des taux d’intérêt sur le marché.

La Banque centrale européenne a augmenté le taux d'intérêt directeur à plusieurs reprises depuis l'été 2022, ce qui a provoqué une augmentation du coût des prêts et entraîné une diminution de la demande de biens immobiliers, puis une baisse des prix des propriétés, ainsi que une augmentation du nombre d'offres.

Depuis début 2024, le marché immobilier allemand connaît une situation de stabilisation et de correction des prix. De nombreux experts du marché allemand s'accordent à dire que cette tendance sera observée tout au long de 2024 et jusqu'en 2025 (il est important de prendre en compte ici que la correction peut avoir lieu à la hausse comme à la baisse, en fonction de l'influence de nombreux facteurs). À long terme, une augmentation progressive des prix est attendue.

C'est pourquoi, malgré le déclin actuel, l'immobilier en Allemagne est toujours considéré comme un investissement sûr - cela s'applique avant tout aux grandes villes.

Et maintenant sur les prix.

Prix ​​des appartements dans les plus grandes villes d'Allemagne

Prix ​​des logements dans les grandes villes allemandes (selon la plateforme immowelt.de):

* Les limites minimales et maximales sont présentées sous forme de valeurs approximatives, puisque le coût d'un mètre carré de logement dépend fortement de l'emplacement, de l'état, de l'âge et de la superficie de l'appartement dont vous avez besoin.

Procédure étape par étape pour acheter un bien immobilier en Allemagne

La principale condition pour réaliser des transactions immobilières sur le marché allemand est la confirmation de l’origine légale des fonds utilisés pour acheter le bien.

Pour acheter un bien immobilier résidentiel ou commercial en Allemagne, un acheteur potentiel doit présenter les documents suivants:

• Une copie d'une pièce d'identité (pour les personnes physiques) ou un extrait du registre du commerce (pour les personnes morales).
• Un certificat de la banque confirmant l'état du compte, confirmant la disponibilité de fonds suffisants et le sérieux des intentions d'acheter le bien sélectionné. Cette attestation est exigée au stade de la réservation d'un objet.

Processus acheter un bien immobilier allemand comme suit:

1. Recherche de propriété

La concurrence sur le marché immobilier allemand est très forte et le choix de propriétés est limité. Soyez donc patient et prévoyez suffisamment de temps pour trouver la propriété dont vous avez besoin.

2. Vérifier la propriété et la réserver

Avant d'acheter, vous devez vous familiariser avec le registre foncier (Grundbuch) — vous y verrez qui possédait auparavant et possède actuellement la propriété que vous avez choisie, s'il y a des charges sur celle-ci, etc. Il serait également utile de se familiariser avec les documents suivants : charte du logement, procès-verbaux des assemblées des propriétaires, plan économique et calcul des utilités.

Après une vérification approfondie, réservez le bien en faisant une offre d'achat auprès du vendeur.

3. Ouvrir un compte bancaire

Vous pouvez payer la transaction soit depuis un compte allemand, soit depuis tout autre compte étranger*.

* À l'heure actuelle, il est difficile pour les Russes et les Biélorusses d'acheter des biens immobiliers en Europe, notamment en Allemagne. Toutefois, cela est possible sous réserve des conditions suivantes:

• Si l'acheteur n'a pas de permis de séjour en Europe, mais dispose d'un compte bancaire européen avec suffisamment de fonds pour acheter un bien immobilier et payer les dépenses y afférentes, il peut acheter une maison ou un bien commercial en Allemagne. Parallèlement, il a le droit de gérer librement l'argent du compte si ses comptes ne sont pas gelés en raison de sanctions.
• Si vous disposez d'un permis de séjour permanent dans l'UE, l'acheteur peut transférer des montants illimités, contracter des emprunts auprès de banques allemandes, investir en actions et effectuer toute autre transaction sur un pied d'égalité avec les citoyens de ce pays.
• Si un compte est ouvert dans un pays tiers (Turquie, Géorgie, etc.), les banques allemandes refuseront très probablement de l'ouvrir en raison de difficultés de vérification de l'origine des fonds. Cependant, si les Russes et les Biélorusses disposent de sources de revenus transparentes, la probabilité d'ouvrir un compte dans une banque allemande est d'environ 50 %.

Pour les citoyens ukrainiens, le problème est de retirer de l’argent des banques locales.

4. Conclusion de la transaction

Pour conclure tous les contrats, vous devez vous adresser à un notaire. Immédiatement après la signature du contrat de vente, le notaire envoie une demande d'enregistrement préliminaire de l'acheteur en tant que nouveau propriétaire au tribunal foncier (Grundbuchamt).

5. Paiement 

En Allemagne, il existe deux méthodes de paiement populaires : payer directement au vendeur ou via un compte en fiducie notarié. Dans le second cas, le notaire crée un compte séquestre spécial lié à une transaction spécifique. Une fois que l'acheteur y a transféré la totalité du montant, le notaire le redirige vers le vendeur.

Dans toutes les options de paiement, le vendeur ne reçoit l'argent qu'après que le notaire ait confirmé que toutes les conditions nécessaires à l'achat sont remplies. Ces conditions comprennent le pré-enregistrement du titre de propriété en faveur de l'acheteur ; obtenir un certificat de la banque concernant l'autorisation de supprimer les charges (le cas échéant) ; et obtenir l'autorisation du gestionnaire immobilier pour les ventes et les achats.

6. Inscription du nouveau propriétaire

Après avoir reçu l'intégralité du montant, le notaire adresse la demande au tribunal foncier pour enregistrement définitif et retrait simultané du préalable.

Toutes les données sont stockées dans le cadastre électronique (registre foncier). Le propriétaire a le droit de demander à tout moment un extrait du cadastre.

Généralement, le processus de transaction prend de deux à quatre mois.

Dépenses supplémentaires

Les frais supplémentaires constituent un poste de coût important lorsque acheter un bien immobilier en Allemagne. Ils peuvent représenter environ 10 % (voire plus) du prix d’achat du bien. Listons ces dépenses associées.

Droits de mutation immobilière (Grunderwerbssteuer)

Généralement, cette taxe varie de 3,5 % à 6,5 % du prix d'achat. Le tarif exact variera en fonction de la région dans laquelle vous achetez la propriété. À Berlin, par exemple, le taux est de 6 % et à Munich de 3,5 %.

Services notariaux et enregistrement de propriété

Le coût approximatif des frais de notaire et de l'enregistrement de la propriété au registre foncier est de 1,5 à 2 % du prix d'achat de la propriété.

Honoraires d'agent immobilier (Maklerprovision)

Les acheteurs de biens immobiliers en Allemagne ne peuvent pas payer plus de 50 % des honoraires de l'agent. Cette règle est en vigueur dans le pays depuis décembre 2020, date d’entrée en vigueur de la nouvelle loi.

Le montant des honoraires d'un agent immobilier en Allemagne n'est pas clairement indiqué, mais sur le marché local, il existe une règle tacite selon laquelle le montant maximum doit être de 7,14 %. Cela signifie que vous, en tant qu'acheteur, ne devrez pas payer plus de 3,57 %.

Enregistrement d'une hypothèque

Les étrangers peuvent prendre hypothèque pour acheter une maison en Allemagne, cependant, ils devront effectuer un dépôt plus important que les résidents. Il est conseillé de disposer de 20 à 30 % de la valeur de la propriété en capitaux propres.

La demande d'un prêt hypothécaire dans le pays prend environ un mois et les prêts sont généralement accordés pour une durée moyenne de 20 ans.

Taux d'intérêt hypothécaire en Allemagne, il est désormais de 3,5 %.