Le marché immobilier en Géorgie en 2025 : analyse de la croissance, investissements et rentabilité – entretien exclusif

Au cours des huit dernières années, le marché immobilier en Géorgie a connu une transformation spectaculaire. La valeur du marché résidentiel à Tbilissi a plus que doublé, atteignant 243 millions de dollars. Batoumi affiche une dynamique similaire. Elias Marino, fondateur de l’agence immobilière Geo Estate, décrypte les raisons de cette croissance, les investissements records de 5,5 milliards de dollars de la part d’Emaar Group, et les opportunités actuelles pour les investisseurs.

Le marché immobilier géorgien permet aujourd’hui – et plus que jamais – de générer de vrais revenus.

— Comment le marché résidentiel géorgien a-t-il évolué au cours des huit dernières années ?

— Le marché immobilier de Géorgie est en plein essor. D’après les données de Colliers International, en février 2025, la valeur du marché résidentiel à Tbilissi a atteint 243 230 009 $, soit une augmentation de 126 704 094 $ par rapport à février 2018, où il pesait seulement 116 525 915 $. À Batoumi, même tendance : la valeur du marché résidentiel a atteint 63 640 485 $ en février 2025, contre 30 197 005 $ en février 2018 — un bond de 33 443 480 $ en sept ans.

— Comment évaluez-vous la situation actuelle sur le marché immobilier géorgien ? Quelles sont les dernières évolutions ou tendances inédites ?

— Le marché inspire clairement la confiance. En janvier 2025, un mémorandum a été signé à Abou Dhabi entre le gouvernement géorgien et Emaar Group, l’un des plus grands promoteurs immobiliers des Émirats arabes unis. Ce partenariat prévoit un investissement de plus de 5,5 milliards de dollars dans l’immobilier en Géorgie. Parmi les premiers projets annoncés : Gonio Marina, un complexe ultra-ambitieux prévu sur 260 hectares de littoral à Batoumi, sur les rives de la mer Noire. Le projet inclura : des marinas de standing international, des résidences de marque, des hôtels de luxe et des centres commerciaux modernes.

— Comment la demande pour l’immobilier a-t-elle évolué en Géorgie au cours des 12 à 18 derniers mois ? Quels sont aujourd’hui les volumes de ventes dans le secteur résidentiel ?

— L’accord signé avec Emaar Group constitue le plus grand investissement de l’histoire du pays. Le fait qu’il soit destiné au secteur immobilier géorgien envoie un signal fort aux investisseurs particuliers : le marché est porteur et prometteur. À Tbilissi, le nombre de transactions dans le segment résidentiel a atteint 3 205 en février 2025, soit 429 de plus qu’en février 2021. À Batoumi, on a compté 1 177 transactions en février 2025, contre 733 en février 2021 — soit une hausse de 444 ventes sur quatre ans.

— Quelles sont les principales différences entre le marché immobilier de Tbilissi et celui de Batoumi ?

— Tbilissi et Batoumi sont les deux destinations préférées des investisseurs étrangers. La différence majeure réside dans le fait que Batoumi est une ville balnéaire avec une forte saisonnalité, tandis que Tbilissi, en tant que capitale, offre une demande plus stable et moins cyclique. Cela dit, Batoumi attire de plus en plus d’investissements dans des projets axés sur le bien-être, comme des centres de santé, hôtels haut de gamme avec fonctions thérapeutiques ou cliniques de réhabilitation — des établissements pensés pour fonctionner tout au long de l’année, et non uniquement en été.

— Quel est actuellement le prix moyen du mètre carré à Tbilissi et à Batoumi ?

— En février 2025, le prix moyen de l’immobilier résidentiel à Tbilissi était de 1 157 $/m², soit 90 $ de plus qu’en février 2024. À Batoumi, le prix moyen s’élevait à 1 179 $/m², soit 165 $ de plus qu’un an auparavant.

— Quels types de biens immobiliers sont actuellement les plus recherchés en Géorgie ?

— Si l’on divise le marché en quatre segments — économique, standard, confort et premium — on observe les tendances suivantes : à Batoumi, en 2024, le segment premium a connu une croissance de 11,7 %, tandis que le segment confort a bondi de 29,7 %. À Tbilissi, le segment premium a progressé de 29,9 %, et le segment confort, de 29,3 %. D’un point de vue investissement, ces deux segments (premium et confort) restent les plus prometteurs.

— Le marché du neuf ou de l’ancien : lequel domine actuellement la demande ? Et pourquoi, selon vous ?

— En février 2025, le nombre de transactions dans les projets neufs à Tbilissi a enregistré une légère baisse de 2 %. Il convient toutefois de noter que certaines ventes dans le neuf sont déclarées avec du retard par les promoteurs, ce qui peut fausser les données disponibles et donner une image incomplète du marché primaire. Quant au marché secondaire, il continue de reculer : les ventes de logements anciens ont chuté de 27,2 % par rapport à février 2024. Cette dynamique témoigne clairement d’un intérêt croissant des investisseurs pour les programmes neufs.

Exemple d’un projet résidentiel haut de gamme à Tbilissi : 

— Quels types de superficies ou de configurations d’appartements sont les plus demandés actuellement ?

— Dans la pratique, les appartements spacieux avec plusieurs chambres sont les plus recherchés. Ils sont généralement en nombre limité dans les projets immobiliers, ce qui renforce leur liquidité sur le marché. Ce sont surtout les familles qui privilégient ce type de biens, aussi bien à Tbilissi qu’à Batoumi.

— Quelle est la période la plus active sur le marché immobilier géorgien ?

— Traditionnellement, le pic d’activité sur le marché résidentiel en Géorgie est observé en fin d’année.

— Quelles tendances avez-vous observées dans l’immobilier balnéaire l’an dernier ? Et à quoi peut-on s’attendre en 2025 ?

— Actuellement, un complexe all-inclusive sous la marque Wyndham Grand 5* est en construction sur la côte de la mer Noire, dans la région de Gonio. Il s’agira du tout premier resort de ce type en Géorgie, composé de quatre complexes hôteliers totalisant plus de 27 000 m² et regroupant plus de 100 infrastructures : spas, restaurants, parcs aquatiques, etc. L’ouverture est prévue pour la fin de l’année 2025.

Toujours en 2025, les ventes ont été lancées pour le tout premier îlot artificiel de Batoumi. Le projet comprendra deux presqu’îles et une île artificielle. Il s’étendra sur 84 hectares, avec au programme : hôtels de luxe, villas et gratte-ciels, espaces de loisirs, salles de concert, centres commerciaux, bureaux, écoles, cliniques médicales, etc. La fin des travaux est prévue pour 2040.

— De quels pays viennent les acheteurs étrangers les plus actifs en Géorgie ? Et quel type de biens recherchent-ils, dans quelles villes ?

— Selon les données de Galt & Taggart, les investisseurs étrangers s’intéressent de plus en plus à l’immobilier géorgien. En 2024, la part du capital étranger dans le marché de Batoumi a atteint 90 %. Voici la répartition par pays :

• Russie — 27%, 
• Israël — 11%, 
• Pologne — 7%, 
• Turquie — 5%, 
• Ukraine — 4%, 
• Allemagne — 3.8%, 
• États-Unis — 3%, 
• Autres pays — 39,2%.

À Tbilissi, la situation est différente : 85 % des ventes sont réalisées par des citoyens géorgiens. Ensuite viennent les acheteurs russes et israéliens (chacun 4 %), les 7 % restants étant répartis entre divers pays.

— Quels sont les moyens de rentabiliser un investissement immobilier en Géorgie ? Quels rendements peut-on espérer ?

— Il existe deux principales stratégies pour générer un revenu via l’immobilier : 

1. La plus-value à la revente. Par exemple, l’achat d’un bien en cours de construction (sur plan) puis sa revente à l’achèvement du projet. En fonction du programme, la valeur d’un bien peut augmenter de 30 % ou plus par an pendant la phase de construction.

2. Les revenus locatifs (en location longue durée ou saisonnière). Les rendements les plus élevés sont généralement obtenus avec les groupes de gestion hôtelière internationaux, comme Ambridge Hospitality, qui opèrent des hôtels sous enseignes reconnues. Grâce à leur partenariat avec des agences de voyages et des tour-opérateurs, ils peuvent parfois garantir un rendement de 5 à 9 % par an à leurs investisseurs. C’est ce qui rend les biens immobiliers de marque particulièrement attractifs sur le plan financier.

— Quelles sont vos prévisions pour le marché résidentiel géorgien dans les prochaines années ?

— Le marché immobilier géorgien est clairement un terrain fertile pour les investisseurs. L’arrivée de capitaux étrangers majeurs et le développement de projets d’envergure régionale ne laissent aucun doute : investir en Géorgie, c’est investir au bon moment.