« Environ 50 % de nos clients choisissent de payer en cryptomonnaie. » Comment acheter un bien immobilier à Bali avec la crypto-monnaie en pratique

À Bali, un système bien établi d’achat de biens immobiliers avec des crypto-monnaies a déjà été mis en place, avec des procédures de vérification claires, une fiscalité et un enregistrement légal. Nous avons demandé à Elena Kuchmey, PDG de l’agence immobilière locale Satellite Estate Group, des détails sur le fonctionnement du processus acheter une propriété à Bali pour la cryptomonnaie dans la pratique, en quoi elle diffère d’un achat traditionnel avec de la monnaie fiduciaire, et comment la sécurité des parties est assurée lors de telles transactions.

À propos du processus d’achat, des modes de paiement et des taxes

— Comment est techniquement organisé le processus d’achat et de vente de biens immobiliers contre des crypto-monnaies en Indonésie (Bali) ? Quelles sont les étapes qui composent une telle transaction ?

— Le client ou le représentant autorisé du client, sur la base des documents reçus du développeur, transfère la crypto-monnaie sur le compte du développeur. Principales étapes :

• Sélection d’un objet.

• Faire un dépôt pour le réserver.

• Réception d’un paquet de documents du développeur.

• Coordination et signature des contrats de l’installation.

• Dépôt du montant spécifié dans le plan de paiement.

• Obtention de pièces justificatives.

— À quoi ressemble tout ce chemin dans la pratique ?

— Considérons les schémas idéaux d’un point de vue sécuritaire, qui sont aussi ceux que nous recommandons pour minimiser les risques.

Première option : le client transfère indépendamment la crypto-monnaie au développeur depuis son portefeuille. Tous les transferts sont effectués sur la base d’une facture émise et signée par l’entreprise de construction. Nous vous recommandons de recevoir le portefeuille directement du développeur, par exemple, dans un groupe partagé avec l’agence. Cela réduira les risques d’erreurs lors de la copie et de la transmission, ainsi que les interactions avec des courtiers peu scrupuleux.

Deuxième option : le client dispose d’argent liquide/non liquide en dollars/en roubles. Ensuite, le développeur ou l’agence détermine le contractant pour le transfert de crypto-monnaie. Ensuite, sur la base de la facture et en accord avec le client, l’entrepreneur transfère le montant requis en crypto-monnaie au développeur, et seulement après que le développeur a confirmé la réception du montant sur son compte, le client transfère l’argent à l’entrepreneur. Dans un délai d’une heure, le développeur prépare et envoie au client un reçu de paiement. 

— Quelles crypto-monnaies sont acceptées pour le paiement ? Comment les problèmes de volatilité des crypto-monnaies sont-ils résolus lors d’une transaction ?

— Tout dépend du développeur spécifique. Mais la crypto-monnaie la plus courante et la plus pratique est l’USDT TRC20. En accord avec le développeur, il est possible d’accepter le paiement dans n’importe quelle crypto-monnaie — si la crypto-monnaie est différente de l’USDT TRC20, une facture est émise avec un délai de paiement court de 20 à 30 minutes en raison de la forte volatilité des jetons.

— Comment s’effectue la conversion de cryptomonnaie en monnaie fiduciaire pour formaliser officiellement la transaction ?

— Après avoir reçu la crypto-monnaie, le développeur convertit les fonds et les dépose sur le compte de l’entité juridique. C’est pourquoi le développeur peut fournir une preuve documentaire de la réception des fonds. Toutes les transactions sont taxables, ce qui réduit le risque du client lorsqu’il paie avec une crypto-monnaie.

— Quels documents supplémentaires sont requis lors d’une transaction avec une cryptomonnaie par rapport à un achat immobilier classique ?

— Aucun document supplémentaire n’est requis. Toutes les étapes de la transaction sont identiques quel que soit le mode de paiement.

— Comment les questions fiscales sont-elles résolues dans de telles transactions ? Quelles taxes l’acheteur doit-il payer ?

— La taxation ne dépend pas du mode de paiement, puisque lors du paiement avec la crypto-monnaie, le client reçoit également tous les documents justificatifs. Lors de l’achat d’un bien immobilier, le client est tenu de payer la TVA de 5% et 11%, selon le titre du bien immobilier acheté. La taxe peut être payée immédiatement ou lors de la remise des clés/enregistrement de la transaction chez un notaire dans le cas d’un bien immobilier en construction.

À propos des difficultés, de la sécurité et des garanties

— Quelles sont les principales difficultés auxquelles sont confrontés les participants aux transactions lorsqu’ils utilisent la crypto-monnaie ?

— Je soulignerais ici la sécurité de la transaction comme étant le problème principal, car tous les développeurs ne disposent pas d’un processus bien établi pour obtenir de la crypto-monnaie. Il arrive souvent que le client doive rechercher de manière autonome un entrepreneur pour réaliser la transaction.

— Quelles mesures de sécurité utilisez-vous pour protéger les fonds des clients lorsqu’ils effectuent des transactions en cryptomonnaie ?

— Nous travaillons uniquement avec des développeurs éprouvés. Le client transfère des fonds au partenaire uniquement après confirmation du développeur concernant le transfert de crypto-monnaie vers son portefeuille.

— Comment l’origine des fonds en crypto-monnaie de l’acheteur est-elle vérifiée ?

— Toutes les transactions de crypto-monnaie sont soumises à des contrôles KYC et AML obligatoires — cela élimine la réception de devises (liées à la légalisation et à d’autres choses) obtenues illégalement. 

— Quelles garanties le vendeur reçoit-il lorsqu’il vend un bien immobilier contre des crypto-monnaies ?

— Si nous parlons de garanties pour les biens immobiliers ou les droits de propriété, alors elles sont identiques aux garanties classiques. Le mode et le moyen de paiement n’affectent pas la garantie. Si nous parlons de garanties pour le transfert et l’exécution des documents, je recommande ici de suivre le processus d’exécution que j’ai décrit au tout début.

— Combien de temps faut-il en moyenne pour effectuer une transaction en utilisant une cryptomonnaie par rapport aux méthodes de paiement traditionnelles ?

— Lors d’un paiement avec une crypto-monnaie, le développeur fournit généralement des documents confirmant le paiement très rapidement — parfois dans l’heure. Lors d’un paiement par virement SWIFT, la réception des fonds peut prendre jusqu’à une semaine.

— Quel pourcentage de vos clients préfère payer en crypto-monnaie ? Y a-t-il une augmentation notable de l’intérêt pour de telles transactions ?

— Environ 50% de nos clients préfèrent la cryptomonnaie. Nous constatons une augmentation significative de la demande de paiements en crypto-monnaie pour l’immobilier, car ce type de paiement devient de plus en plus sûr et pratique.

— Quelles sont les perspectives de développement des transactions immobilières crypto en Indonésie (Bali) ? Quelles évolutions réglementaires sont attendues ?

— Nous n’attendons que des changements positifs. Même aujourd’hui, ces transactions ne sont pas illégales. Les sociétés de gestion élargissent leurs options en donnant à leurs clients le droit de choisir la devise dans laquelle payer les revenus de la location de biens immobiliers. Ainsi, le paiement avec la crypto-monnaie devient disponible non seulement pour effectuer des transactions d’achat et de vente, mais également pour recevoir un revenu passif.