Kiedy klienci widzą dwa ogłoszenia z informacją „40 m²”, często automatycznie zakładają, że porównują nieruchomości o podobnej wartości. W rzeczywistości metraż to tylko punkt wyjścia, a cenę mieszkania kształtuje znacznie bardziej złożony zestaw czynników.

W Poznaniu widać to szczególnie wyraźnie — mikrolokalizacja, układ pomieszczeń, wiek budynku czy jakość otoczenia mogą zmienić wartość nie o kilka, lecz o kilkadziesiąt procent.

Aby zrozumieć realną logikę kształtowania ceny, warto przyjrzeć się elementom, które kupujący najczęściej niedoceniają.

1. Mikrolokalizacja: czasem jedna ulica decyduje o wszystkim

Poznań to miasto, w którym wartość nieruchomości potrafi zmienić się dosłownie po przejściu na drugą stronę ulicy. Nawet w tak popularnych dzielnicach jak Jeżyce czy Wilda sąsiednie ulice mogą różnić się:
- natężeniem ruchu i hałasem,
- dostępem do światła,
- atmosferą i odczuwanym bezpieczeństwem,
- bliskością tramwaju, szkół czy biurowców,
- jakością zieleni i estetyką zabudowy.

Te różnice budują pierwsze wrażenie — sensoryczny kontakt z przestrzenią.
Dlatego dwa mieszkania o tej samej powierzchni na ulicach równoległych mogą różnić się ceną nawet o 10–25%, a stawką najmu o 100–400 zł miesięcznie.

Mikrolokalizacja to nie mapa, lecz emocjonalna topografia miejsca: co człowiek słyszy, widzi i czuje, wychodząc z domu.

2. Układ i funkcjonalność przestrzeni
Dwa mieszkania po 40 m² mogą oferować zupełnie inne możliwości życia.
Przemyślany układ dwóch pokoi, dobre proporcje pomieszczeń, duże okna i minimum „martwych metrów” — kontra:
- wąskie, nieustawne pokoje,
- długie korytarze,
- ciemne aneksy,
- niewłaściwe proporcje przestrzeni.

Dobry układ może podnieść wartość mieszkania o 8–15%, a niekorzystny — obniżyć ją o podobną wartość. Kupujący płacą nie za metry, lecz za codzienny komfort.

3. Piętro: na rynku pierwotnym drożej, na wtórnym — niekoniecznie

U deweloperów zasada jest prosta: im wyżej, tym więcej światła, lepszy widok i większa prywatność — czyli wyższa cena.

Na rynku wtórnym wygląda to inaczej:
- w starszych budynkach najwyższe piętra bywają mniej atrakcyjne,
- brak windy obniża popyt na 4–5 piętro,
- przegrzewanie latem czy słabsza izolacja wpływają na komfort,
- wielu kupujących preferuje „strefę komfortu”: 2–4 piętro.

Wyższa cena za piętro ma sens tylko wtedy, gdy realnie poprawia jakość życia.

4. Wiek budynku: starszy nie zawsze znaczy tańszy
Poznański rynek można podzielić na trzy główne segmenty:

- Bloki z lat 60–90 Najbardziej budżetowy segment — często niższy standard, gorsza akustyka i powtarzalne układy.

- Kamienice z XIX – początku XX wieku. To zupełnie inna klasa aktywów. Ceny zależą od:
wartości architektonicznej, wysokości sufitów, zachowania oryginalnych elementów, akustyki i grubości ścian, lokalizacji, zakresu renowacji. Odrestaurowana kamienica może być droższa niż nowoczesna inwestycja deweloperska.

- Budynki z lat 2005–2025. Kluczowe są: standard, renoma dewelopera, lokalizacja i jakość części wspólnych.

5. Parking: osobny aktyw, który zwiększa płynność.

Na rynku pierwotnym miejsce w hali garażowej kupuje się osobno. Przy późniejszej sprzedaży:
- jeśli parking znajduje się na tej samej księdze wieczystej — cena mieszkania jest wyższa i sprzedaje się ono jako pakiet,
- jeśli parking ma osobną KW — można go sprzedać niezależnie, a sama nieruchomość zyskuje większą płynność.
W najmie parking może podnieść stawkę o 200–400 zł miesięcznie — zależnie od dzielnicy.

6. Czysta księga wieczysta i brak obciążeń
Choć kwestie prawne zwykle da się uregulować przed transakcją, działa tu psychologia ryzyka:
czysta KW przyspiesza decyzję i ogranicza pole do negocjacji, niejasne obciążenia czy stara hipoteka mogą obniżyć cenę o 1–3%.
To nie kwestia procedur — to kwestia zaufania.

7. Najem: mikrolokalizacja czasem ważniejsza niż przy sprzedaży. Na rynku najmu emocje są jeszcze silniejsze. Różnica jednej ulicy może: przyciągnąć lub zniechęcić określoną grupę najemców,
zmienić możliwą stawkę czynszu, skrócić lub wydłużyć czas znalezienia najemcy nawet 2–3 razy.
Najemcy podejmują decyzje szybciej, ale zauważają detale znacznie dokładniej.

Podsumowanie
Ten sam metraż może oznaczać zupełnie różne scenariusze życia i inwestowania. Cena mieszkania to zawsze kombinacja wielu czynników: co człowiek czuje, wychodząc z domu, co widzi z okna, jak funkcjonuje przestrzeń, jak wygodny jest dostęp do komunikacji, jaki styl życia wspiera okolica, jak łatwo będzie sprzedać lub wynająć nieruchomość w przyszłości.

Metry to tylko liczba.

Wartość tworzy to, co te metry pozwalają poczuć, zbudować i zyskać.