Comment construire un portefeuille immobilier à l’étranger. entretien avec un investisseur expérimenté

Ekaterina Goncharova est une experte en finances personnelles, une investisseuse en exercice — a créé un portefeuille d’investissement de 1,4 million de dollars à l’âge de 35 ans, comprenant neuf appartements d’investissement dans 5 pays. Vit à Bangkok, en Thaïlande depuis trois ans. Dans notre interview, elle a parlé de la façon dont elle choisit les pays et les objets dans lesquels investir, a partagé des cas réels de son portefeuille et a expliqué pourquoi l’immobilier reste un outil d’investissement clé pour elle.

— Ekaterina, vous êtes une investisseuse et une conseillère financière. Dites-moi, quel pourcentage de votre portefeuille d’investissement est constitué d’immobilier ?

— À l’heure actuelle, l’immobilier représente environ 70% de mon portefeuille d’investissement. Cela est dû au fait qu’à partir de 2020, il y a eu un boom des investissements immobiliers à l’étranger. La tendance se poursuit globalement aujourd’hui, mais pas aussi clairement, et les meilleures années se situent dans la période 2021-2023. En tant qu’investisseur expérimenté, je ne pouvais pas manquer l’opportunité d’entrer dans une telle tendance à temps.

— Quels autres actifs se trouvent dans votre portefeuille, si ce n’est pas un secret ? Pourquoi les répartissez-vous dans ce ratio particulier ?

— Mon portefeuille d’investissement comprend des actions du marché américain, des investissements directs dans les entreprises d’autres personnes, des cryptomonnaies et une assurance-vie d’investissement dans une société étrangère. Je considère également les investissements dans ma propre entreprise (une société de conseil et une entreprise de matières premières) comme des investissements, même si je ne les inclue pas dans mon portefeuille personnel.

Il y a seulement cinq ans, mon capital était complètement différent. j’investissais activement dans le marché boursier russe. Mais après avoir déménagé en Thaïlande, mon mari et moi avons changé nos plans et je me suis réorientée vers les actifs en devises étrangères. Dans l’ensemble, tous mes investissements visent à assurer une retraite décente à notre famille.

— Pourquoi et comment avez-vous commencé à vous intéresser à l’immobilier comme investissement, y compris à l’étranger ?

— Le fait est que je ne suis pas un expert spécifiquement en matière d’investissement dans l’immobilier étranger ; mon expertise concerne les finances personnelles et les stratégies pour atteindre des objectifs financiers. Mais j’ai la chance d’avoir un vaste cercle de contacts avec des gens partout dans le monde. ce sont des experts de mon club d’investissement, des clients qui viennent en consultation, des collègues, etc. En faisant partie d’une telle communauté, je sais toujours ce qui est pertinent maintenant. Il est également important que souvent, lorsque investissements dans l’immobilier étranger, notamment en Géorgie et en Thaïlande, le seuil d’entrée est inférieur à celui du marché russe (parfois cette différence est trois fois supérieure).

— Dans quels pays avez-vous des biens d’investissement ?

— J’ai maintenant des biens immobiliers dans cinq pays à travers le monde. Je sélectionne chaque objet dans un but précis, et pas seulement pour l’acheter. Je sais toujours à l’avance ce que je vais faire de ce bien. le louer, le vendre, etc.

J’en ai un appartement à Moscou pour location à long terme. J’en ai eu les clés en novembre de l’année dernière, et son prix avait déjà augmenté de 70% depuis que je l’ai acheté. Je l’ai contracté avec un prêt abordable — 6,5%. Le revenu locatif, incluant toutes les dépenses et taxes, est égal au double du paiement hypothécaire. J’ai aussi deux appartements en Russie à Kaliningrad. Autrefois, Kaliningrad, comme Sotchi, était très attractive pour les investissements. quiconque parvenait à y acheter un bien immobilier à des taux hypothécaires bas gagnait gros. J’ai acheté un appartement là-bas pour mes parents, et le deuxième pour qu’ils puissent en tirer un revenu passif.

À Varsovie, en Pologne, j’ai un grand appartement avec une place de parking, que j’ai acheté pour une location à long terme. Il est actuellement en construction et son prix a déjà considérablement augmenté depuis que je l’ai acheté au stade de l’excavation. 

Moi aussi j’ai appartements à Bali, que j’ai pris avec un ami dans un rapport 50/50. Nous avons pris ce bien pour le revendre et prévoyons de le vendre avant avril de cette année. J’ai également deux propriétés à Phuket (Thaïlande) — ce sont des appartements que j’ai loués à long terme. Ici, j’ai délibérément pris un bien immobilier dans un quartier cher afin de me segmenter dans un public aisé.

Et j’ai aussi objets à Batoumi, Géorgie. Comme il s’agit d’une région assez accessible, c’est à partir de là que j’ai commencé mon parcours d’investissement dans l’immobilier à l’étranger. J’avais trois propriétés là-bas, dont une que j’avais déjà vendue avec un rendement de 70% en devises étrangères. Le deuxième que je vais bientôt commencer à louer à long terme est un appartement de type hôtel en bord de mer. Et une autre est une propriété à la montagne avec une vue et des infrastructures époustouflantes (piscine à débordement, hammams, etc.).

Concernant les principes d’investissement, alors il y en a deux. La première consiste à prendre un objet soit dans les capitales, soit là où il y a une sorte de station balnéaire, de vacances médicales, etc., c’est-à-dire des lieux d’attraction pour les gens. Et la deuxième chose, c’est que si vous pouvez payer un objet sur une longue période, alors vous devez le payer sur une longue période. Dans la mesure du possible, j’ai opté pour des versements sans intérêt auprès des promoteurs. 

— Combien d’argent pouvez-vous gagner en investissant dans l’immobilier dans différents pays, en fonction de votre expérience personnelle et de vos observations ?

— Le montant d’argent gagné dépendra de la valeur de la propriété. Mais l’hypothèse la plus réaliste est celle de 5 à 12% par an. De plus, si vous décidez de louer votre propriété non pas de manière indépendante, mais par l’intermédiaire d’une société de gestion, vous devez alors prévoir 20 à 40% supplémentaires du bénéfice pour cela.

Actuellement, les rendements sont assez élevés à Bali et à Phuket, et Moscou, Varsovie et la Géorgie sont également en croissance. Cependant, je répète encore une fois que le montant du bénéfice dépend entièrement du coût de l’objet. Plus vous investissez, plus vous gagnez. Vous ne devez pas vous attendre à ce qu’en achetant un appartement pour 50 000 dollars, vous puissiez gagner 5 000 dollars par mois. Mais pour une villa à un demi-million, c’est plutôt bien.

— Quels pays vous semblent actuellement les plus intéressants et prometteurs en termes d’investissements immobiliers ? Pourquoi?

— Maintenant, je m’intéresse à l’immobilier en Asie du Sud-Ouest. De plus, le flux de touristes vers Bali et Phuket ne cesse pas, donc posséder un bien immobilier ici est désormais rentable. Je n’envisagerais pas le marché européen du point de vue de l’investissement, mais il est intéressant si vous envisagez de vous y installer pour votre retraite.

— Quels conseils donneriez-vous aux personnes qui envisagent d’investir dans l’immobilier à l’étranger ? Par où commencer ? À quoi faut-il prêter une attention particulière ? Qu’est-ce qui pourrait valoir la peine d’être évité ?

— Aussi banal que cela puisse paraître, vous devez répondre clairement à la question. pourquoi avez-vous besoin de cette propriété ? Parce qu’il existe de nombreux autres instruments d’investissement offrant des rendements plus élevés. Après tout, l’immobilier est un marché très conservateur. Si vous ne pouvez pas répondre à la question " pourquoi " vous avez besoin d’un bien immobilier, il est préférable de consulter un expert indépendant qui n’a pas pour mission de vous vendre quelque chose.

Parfois, une situation se produit lorsqu’une personne souhaite acheter et revendre rapidement un objet afin de réaliser instantanément un bon profit. Et la propriété peut être vendue pendant un an, et pendant tout ce temps, elle doit être entretenue. Il est donc très important de calculer si vous pouvez vous permettre un tel outil à ce stade. Dans le cas contraire, il est préférable d’investir l’argent disponible dans d’autres actifs, d’économiser et de revenir ensuite à l’investissement immobilier.