Hôtel 1 180 m² à Grad Rijeka, Croatie

Projet de reconstruction de vieux bâtiments à Rijeka!
Un nouvel hôtel design bénéficiera d'une vue sur la mer.
L'ancien bâtiment de 1962 sera transformé en un hôtel moderne de 22 chambres, avec une superbe piscine sur le toit. La superficie totale de la structure à reconstruire est de 1180 m2. Terrain de 670 m2.
Il y a un permis de construire valide. La reconstruction peut commencer immédiatement.

Le projet approuvé prévoit un total de 22 logements, dont 14 chambres d'hôtel, 6 studios et 2 appartements plus grands, complétés par une réception, une zone de salon et un espace multifonctionnel au rez-de-chaussée. L'un des points forts du concept est le toit exceptionnellement attrayant avec un bar, une zone lounge et une piscine d'environ 20 mètres de long. Conçue comme un espace d'accueil sur le toit moderne avec une vue panoramique, cette fonctionnalité représente un concept unique et innovant pour le marché de Rijeka, offrant un potentiel commercial clair et une forte différenciation dans le segment d'hébergement urbain et de court séjour haut de gamme. Capacité totale d'hébergement - 68 lits.

Structure des biens :

Le rez-de-chaussée est organisé comme le noyau fonctionnel et public de l'hôtel, séparant clairement les zones de service et les zones opérationnelles.

Les principaux éléments sont les suivants :
• Espace de réception avec connexion visuelle et physique directe à l'entrée,
• Salle à manger pour le petit déjeuner positionnée vers la façade, bénéficiant d'un accès à la lumière naturelle et à la terrasse,
• Cuisine entièrement équipée et équipement de la maison, relié logiquement à la salle à manger,
• Centrale de circulation verticale (escalier et ascenseur) positionnée centralement pour un accès efficace aux étages supérieurs,
• Voies de circulation claires et intuitives pour les clients, le personnel et les opérations de service.

La disposition assure des opérations quotidiennes efficaces, un flux d'invités en douceur et le respect des exigences en matière d'accessibilité et de sécurité, ce qui confirme la disponibilité technique du projet au niveau du sol.

Le plancher typique (1er, 2d, 3d) est organisé autour d'un noyau central de circulation verticale, assurant un accès efficace, une utilisation claire et une logique opérationnelle optimale.

La mise en page combine:
• Chambres standard avec salle de bains compacte et fonctionnelle,
• Les studios avec kitchenette, supportant l'utilisation de séjours prolongés,
• Séparation claire entre les logements et la circulation des services,
• Des modules de salle répétitifs et rationnels, permettant l'efficacité de la construction et la cohérence opérationnelle.

Tous les logements sont orientés pour maximiser la lumière naturelle et la vue urbaine, tandis que la circulation interne reste compacte et lisible. Le plan d'étage soutient des opérations de ménage efficaces et l'allocation flexible des chambres, renforçant l'adéquation de l'hôtel à la fois pour les courts séjours en ville et les visites résidentielles plus longues.

Le niveau du toit est conçu comme une zone d'accueil commune qui améliore l'expérience globale de l'hôtel tout en renforçant le positionnement urbain-hospitalière du projet.
La mise en page intègre:
• Une piscine sur le toit comme élément de loisirs central
• Zones de bain de soleil et de détente avec vue dégagée
• Un noyau de service compact (ascenseur, escalier, espaces techniques)
• Un salon / espace petit déjeuner multifonctionnel pour une utilisation flexible tout au long de la journée.

Ce niveau fonctionne comme une couche sociale et expérientielle de l'hôtel, complétant les étages d'hébergement ci-dessous. La conception du toit supporte l'utilisation tout au long de l'année, les séjours prolongés et le positionnement haut de gamme, tout en restant pleinement intégré dans la logique structurelle et opérationnelle du bâtiment. La séparation claire entre les chambres d'hôtes et les équipements partagés sur le toit améliore l'intimité, le contrôle du bruit et l'efficacité opérationnelle, confirmant ainsi la préparation du projet à l'exécution immédiate.

L'emplacement est très pratique et facilement accessible, avec un arrêt de bus juste en face du bâtiment et du centre-ville à quelques minutes. Dans un rayon de 300 à 1000 mètres se trouvent KBC Rijeka, le campus universitaire et la Faculté de génie, offrant un large éventail d'invités potentiels - des voyageurs d'affaires et des visiteurs universitaires aux professionnels de la santé et aux étudiants.

Architecturalement, le projet se concentre sur une identité visuelle contemporaine, mettant l'accent sur les éléments verticaux en bois et la verdure intégrée sur la façade, créant une esthétique moderne et accueillante en harmonie avec l'environnement urbain.

Cette évolution offre aux investisseurs la possibilité d'entreprendre un projet clairement défini et bien préparé sans retard causé par de longues procédures de permis, avec toutes les capacités et la vision finale du marché déjà établie.

C'est une occasion rare pour un investisseur qui cherche à transformer un emplacement privilégié en un produit d'accueil distinct et de grande valeur, des projets de ce type apparaissent rarement sur le marché.

Rijeka est une destination touristique, commerciale et de congrès populaire avec une pénurie d'installations touristiques modernes 3* et 4*.

Sur la base du programme d'architecture approuvé, d'un permis de construire valide et d'hypothèses d'exploitation prudentes, la rénovation de l'hôtel de la rue Čandekova 10 a été analysée comme un investissement d'accueil urbain mixte qui combine l'hébergement et les opérations de restauration et de boissons. Le projet est structuré autour de deux sources de revenus complémentaires et largement indépendantes, ce qui améliore considérablement la stabilité des flux de trésorerie et réduit la dépendance à l'égard des tendances saisonnières du tourisme. Ce modèle à double revenu est particulièrement adapté à la demande urbaine de Rijeka toute l'année et à l'évolution du profil de la ville.

La composante hébergement est prévue avec 22 unités et une capacité totale de 68 lits. Le modèle financier suppose un taux d'occupation annuel moyen stabilisé de 65 % et un tarif journalier moyen mixte de 95 euros. Ces hypothèses reflètent des conditions de marché réalistes dues aux voyages d'affaires, aux séjours prolongés et aux visites urbaines régulières plutôt qu'au seul tourisme de haute saison. Selon ces paramètres, l'hôtel devrait générer environ 5 200 nuits de chambre par an, ce qui donne un chiffre d'affaires estimé à environ 500 000 euros par an. Les coûts d'exploitation d'un hôtel de cette taille et de cette catégorie ont été estimés avec prudence à 40 % des revenus d'hébergement, ce qui comprend les dépenses de personnel, d'entretien ménager, d'entretien, d'administration et de distribution. Cela entraîne des coûts d'exploitation annuels d'environ 200 000 euros et un EBITDA d'hébergement d'environ 300 000 euros.

L'opération des aliments et boissons renforce encore le profil des revenus du projet. Le programme d'accueil comprend un café et un restaurant au rez-de-chaussée avec 56 sièges intérieurs et extérieurs, complétés par une terrasse sur le toit offrant 24 sièges supplémentaires, ce qui porte la capacité totale de 80 sièges. L'emplacement bénéficie d'une forte demande dans le quartier, d'un trafic quotidien régulier à pied et d'installations comparables dans la région immédiate. Les prévisions de recettes sont intentionnellement prudentes et fondées sur un chiffre d'affaires annuel minimum par siège. L'opération au rez-de-chaussée devrait générer environ 420 000 euros par an, tandis que la terrasse sur le toit devrait contribuer environ 72 000 euros, ce qui devrait permettre d'obtenir un chiffre d'affaires annuel d'environ 492 000 euros. Cette estimation exclut le potentiel à la hausse des événements, des fonctions privées, des services de restauration ou des concepts de marque qui pourraient être introduits dans les étapes ultérieures de l'exploitation.

Les coûts d'exploitation de la composante aliments et boissons correspondent à des points de repère typiques pour un lieu d'accueil urbain bien géré. Les frais de vente, de personnel et d'exploitation sont estimés à environ 70 % des revenus, ce qui donne des frais d'exploitation annuels d'environ 344 000 euros et un BAIIA d'environ 148 000 euros provenant des opérations d'alimentation et de boissons.

Combinés, les composantes hébergement et nourriture et boissons génèrent un total annuel de l'EBITDA d'environ 448 000 à 450 000 euros. Cette forte performance opérationnelle sous-tend le cas d'investissement du projet. L'investissement total en capital, hors TVA, est estimé à 3,1 millions d'euros, dont 1,5 million d'euros pour l'acquisition de la propriété avec un permis de construire approuvé et 1,6 million d'euros pour la reconstruction, l'aménagement et l'équipement. Sur la base d'un flux de trésorerie opérationnel annuel stabilisé, la période indicative de récupération des investissements est estimée à environ 6,5 à 7 ans.

Cet horizon de récupération est considéré comme très attrayant pour un investissement hôtelier urbain avec des opérations à longueur d'année, des flux de revenus diversifiés et une exposition limitée à la volatilité saisonnière. Dans l'ensemble, l'analyse financière confirme que la rénovation hôtelière proposée offre un flux de trésorerie solide et diversifié, repose sur des hypothèses prudentes et réalistes alignées sur la dynamique du tourisme urbain de Rijeka, et présente un profil de risque équilibré soutenu par la demande locale et l'activité continue. La combinaison d'une solution architecturale approuvée, d'une micro-implantation établie et d'un modèle opérationnel à double revenu place le projet comme un investissement d'accueil urbain financièrement viable et prêt à l'exécution, adapté à la propriété directe, aux structures de partenariat ou aux modèles de développement financés.

Le montant total des dépenses supplémentaires supportées par l'acheteur de biens immobiliers en Croatie est d'environ 7 % du coût total de la propriété, ce qui comprend : l'impôt sur les transferts de biens (3% de la valeur de la propriété), l'agence/la commission de courtage (3% + TVA à la commission), les honoraires d'avocat (cca 1%), les honoraires de notaire, les frais d'inscription au tribunal et les frais de traduction officiels certifiés. Un accord d'agence/de courtage est signé avant la visite des propriétés.