Paris Olympique : que se passe-t-il sur le marché immobilier de la capitale française?

Que se passe-t-il sur le plus grand marché de France, le marché immobilier parisien ? Nous avons analysé la dynamique des prix dans les 20 quartiers de la capitale, étudié l'impact des Jeux olympiques sur l'offre et la demande et évalué l'état des marchés de location à long et à court terme. Nous avons également dressé un classement des quartiers en fonction des niveaux de sécurité et de bruit, facteurs essentiels à la vie dans une métropole.

Le marché de l'immobilier résidentiel parisien avant le début des Jeux olympiques d'été

Pour commencer, rappelons-nous comment l'accueil des Jeux Olympiques a influencé le marché immobilier résidentiel d'autres villes qui ont accueilli une compétition sportive mondiale d'une telle envergure. Ainsi, après les Jeux olympiques de Tokyo à l’été 2021, les prix au mètre carré de l’immobilier résidentiel ont augmenté en moyenne de 22 %; Depuis les Jeux olympiques de Londres en 2012, les prix de l'immobilier résidentiel dans la ville ont augmenté de 24 %. Les Jeux Olympiques de 2016 à Rio de Janeiro ont inversé une tendance à la baisse des prix de l'immobilier dans la ville qui persistait depuis plusieurs années.

Ainsi, l'accueil des Jeux Olympiques a un impact positif sur le marché immobilier. Il ne faut pas oublier que l'accueil des Jeux olympiques implique des investissements colossaux dans les infrastructures des lieux où ils se déroulent. Il sera possible d’évaluer l’impact final des JO sur le marché immobilier parisien quelques mois après leur fin, mais regardons pour l’instant la situation du marché immobilier parisien avant le début des JO.

A la fin du 1er semestre 2024, 56 962 biens résidentiels ont été vendus dans la capitale française, soit 0,8 % de plus qu'au 2ème semestre 2023 et 6,5 % de moins qu'au 1er semestre 2023. Ces données sont fournies par le portail immobilier.lefigaro.fr.

La structure des logements vendus est dominée par les appartements — leur part représentait environ 97 % de tous les biens immobiliers résidentiels vendus. Les 3 % restants étaient à la maison.

Selon immobilier.lefigaro.fr, le prix moyen de l'immobilier résidentiel à Paris est orienté à la baisse depuis 2020. Au plus haut de la valeur – en juillet 2020 – le prix moyen du mètre carré de logement à Paris était de 11 665 EUR/m², soit 12,2 % de plus qu'en décembre 2023, lorsque le prix atteignait son minimum.

Depuis janvier 2024, Paris enregistre une évolution positive du coût moyen du logement. Fin juin 2024, le prix moyen de l'immobilier résidentiel à Paris s'établit à 10 831 EUR/m², soit 0,9 % de moins qu'en mai de cette année et 1 % de plus qu'en juin 2023.

En juin, le prix moyen de l'immobilier résidentiel sur le marché secondaire à Paris était de 10 716 EUR/m², soit 1,5 % de moins que le mois précédent et 0,3 % de plus qu'il y a un an.

Avant de parler du marché primaire, il est important de dire que le marché primaire à Paris est petit. Il n’existe pas de données exactes sur le nombre de logements neufs vendus chaque mois à Paris. A la fin du premier semestre 2024, pour 12 des 20 arrondissements de Paris, il n'existe pas de données sur les ventes de logements neufs.

En juin 2024, le prix moyen du mètre carré de logement neuf était de 12 715 EUR/m², soit 4 % de moins qu'en mai de cette année et 7,2 % de moins qu'en juin de l'année dernière. Les prix moyens des logements neufs sont sujets à des changements plus spectaculaires, car en raison du plus petit volume du marché, les nouveaux complexes résidentiels individuels peuvent avoir un impact significatif sur les prix.

Prix ​​de l'immobilier résidentiel par arrondissement de Paris

La capitale de la France est divisée en 20 communes qui diffèrent par le nombre d'habitants, la superficie, les infrastructures et, bien sûr, le coût du logement. Si l'on regarde les quartiers de Paris sur la carte, il est frappant que 20 quartiers forment une spirale, où les quartiers 1 à 4 sont le centre de Paris, les quartiers 5 à 12 entourent complètement les quartiers centraux le long du périmètre et les quartiers 13 à 13. 20, à leur tour, entourent le 5-12ème arrondissement mentionné précédemment.

Image tirée de eurolines.fr

Vous trouverez ci-dessous un tableau contenant des données sur la superficie et la population de chacun des 20 arrondissements de Paris.

* – selon les données de l'Institut national de la statistique et de la recherche économique

Au 2e trimestre 2024, les quartiers les plus prisés pour l'achat de biens immobiliers résidentiels étaient les 15e (Vaugiard), 16e (Passy), 18e (Montmartre) arrondissements, qui comptent parmi les plus grands arrondissements de Paris.

Les comtés les plus chers pour acheter un logement sont les 6e (Luxembourg), 7e (Palais-Bourbon) et 4e (Temple) arrondissements.

6ème arrondissement (Luxembourg) — le quartier central de la capitale, qui tire son nom du Palais du Luxembourg, construit en 1631. Les autres attractions de la région incluent l'abbaye de Saint-Germain-des-Prés et le jardin du Luxembourg. Dans ce quartier, les logements disponibles à l'achat sont représentés principalement par des appartements sur le marché secondaire. Le prix moyen d'un appartement sur le marché secondaire du 6ème arrondissement fin juin de cette année était de 15.236 EUR/m².

7ème arrondissement (Palais-Bourbon) — le quartier où se trouve le monument le plus célèbre non seulement de Paris, mais de toute la France – la Tour Eiffel ; le quartier lui-même a reçu son nom en l'honneur du Palais Bourbon — le lieu où se réunit l'Assemblée nationale française. Le marché de l'immobilier résidentiel dans le 7ème arrondissement est représenté par les appartements sur le marché secondaire ; le prix moyen du mètre carré à fin juin 2024 était de 14 998 EUR/m².

4ème arrondissement (Hôtel de Ville) considéré comme le centre historique de Paris, il doit son nom à l'Hôtel de Ville, qui abritait les autorités municipales parisiennes depuis le XIVe siècle. Les autres attractions du 4ème arrondissement incluent la cathédrale Notre-Dame de Paris et le Centre national d'art et de culture Georges Pompidou. Le marché immobilier du 4ème arrondissement est également représenté par les appartements sur le marché secondaire; le prix moyen du mètre carré dans ce quartier est de 13 498 EUR/m².

Ci-dessous un tableau récapitulatif des informations pour les arrondissements de Paris sur le prix moyen du mètre carré d'appartement sur le marché secondaire basé sur les résultats de juin 2024.

Prix ​​moyen du mètre carré sur le marché secondaire à Paris, EUR/m².

Si vous envisagez d'acheter un appartement sur le marché primaire, sachez qu'il s'agira presque toujours d'un appartement dans les arrondissements situés en périphérie de Paris, ce sont les arrondissements du 11 au 20. En combinaison, ceux-ci seront être les arrondissements ayant la plus grande superficie et la plus grande population.

Prix ​​moyen du mètre carré sur le marché primaire de Paris, EUR/m²

Si vous envisagez d'acheter une maison dans la capitale française, alors il est préférable de porter votre attention vers le 20e (Mesnilmontant), 19e (Buttes-Chaumont), 16e (Passy), 13e (Tapisserie) arrondissement de Paris. Ce sont les comtés où la plupart des maisons ont été vendues au 2ème trimestre 2024. Le quartier le plus cher d'entre eux était le 16ème (Passy) - ici le coût moyen d'un mètre carré lors de l'achat d'une maison était de 15 093 EUR/m². Dans les autres arrondissements, le prix au mètre carré pour acheter une maison était le suivant : dans le 20ème arrondissement - 11.651 EUR/m², dans le 19ème - 9095 EUR/m², dans le 13ème - 9554 EUR/m². m.

Classement sécurité des arrondissements parisiens

Il ne serait pas inutile d'analyser les quartiers de Paris d'un point de vue sécuritaire.

Fin 2023, le ministère français de l'Intérieur a publié des données sur la situation sécuritaire dans la capitale française. Ainsi, les arrondissements parisiens ont été classés du plus sûr au moins sûr. Les critères étaient : agression, vol, cambriolage, trafic de drogue, violence intentionnelle.

Les arrondissements les plus sûrs étaient les 20e (Mesnilmontant), 14e (Observatoire), 15e (Vaugiard), 17e (Batignolles-Monceau) - ce sont les arrondissements de Paris les moins touristiques.

Les quartiers centraux de Paris sont les quartiers les moins sûrs de la capitale française. Le quartier le moins sécurisé en 2023 était le 2e (Bourse), suivi de près par le 8e (Champs-Élysées), le 4e (Hôtel de Ville) et le 3e (Temple) arrondissement. Ce sont aussi les quartiers les plus visités par les touristes.

Classement des arrondissements parisiens par niveau sonore

Portail bfmtv.com a publié une étude, au cours duquel l'intensité sonore de 2 500 appartements en location a été mesurée. Vous trouverez ci-dessous une carte avec les résultats.

Marché de la location longue durée

Selon le portail immobilier.lefigaro.fr, le loyer médian à Paris en juin 2024 était de 39 EUR/m² pour les appartements en location longue durée. Sur l'année, les loyers ont augmenté de 8,3% (en juin 2023, le loyer médian de la ville était de 36 EUR/m²).

Vous trouverez ci-dessous une carte et un tableau montrant les loyers des appartements en location longue durée par comté (en juin 2024).

Montant du loyer pour la location longue durée d'un appartement, EUR/m².

Marché de la location à court terme

Tous les Jeux Olympiques passés ont entraîné une forte hausse du marché de la location à court terme – le même effet était attendu des Jeux Olympiques de Paris. De nombreux Parisiens envisageaient de louer leur appartement dans l'espoir de gagner de l'argent, car on s'attendait à ce que le coût des locations à court terme augmente de 2 à 3 fois. Aujourd'hui, une semaine après le début des Jeux olympiques, on peut dire que les espoirs de nombreux propriétaires parisiens ne se sont pas révélés justifiés.

Portail hello.pricelabs.co dans son article «JO de Paris 2024: impact sur le marché du logement locatif de courte durée» écrit ce qui suit: les données reçues au 25 juillet montrent une diminution de l'occupation des logements locatifs à court terme pendant les Jeux olympiques. Le taux d'occupation à cette période est de 42,9 %, soit 12 % de moins qu'au cours des 2 premières semaines de juillet 2024 (alors le taux d'occupation était de 55,1 %). Ils notent également que le taux d'occupation pendant les Jeux Olympiques est inférieur de 9 % à celui de la même période en 2023.

La baisse de l'occupation des locations à court terme peut être attribuée à l'augmentation significative des annonces de location, qui sont passées de 74 386 inscriptions au cours de la même période en 2023 à 140 539 inscriptions pendant les Jeux.

De son côté, le nombre de nuitées réservées à Paris a augmenté de 56 % par rapport à la même période en 2023: de 594 195 à 926 855 pour les dates du 28 juillet au 13 août 2024. Cette croissance met en évidence la demande accrue de locations à court terme pendant les Jeux olympiques.

Selon hello.pricelabs.co, le tarif journalier moyen (ADR) des locations courte durée à Paris a augmenté pendant les JO. Pendant les jeux, l'ADR a atteint 342,15 EUR/jour, soit 44% de plus que lors des 2 premières semaines de juillet (238,03 EUR/jour). Cela a définitivement déçu les propriétaires parisiens, qui s'attendaient pour la plupart à une augmentation de 2 à 3 fois.

Conclusion

Les 6 premiers mois de 2024 s’annoncent prometteurs pour le marché immobilier résidentiel parisien. La Banque centrale européenne devrait continuer de réduire ses taux directeurs au cours des prochains mois de 2024. Comme prévu, cela devrait entraîner une réduction des taux débiteurs sur le marché immobilier, ce qui, à son tour, augmentera la demande des acheteurs potentiels et stimulera l'activité sur le marché.

Paris reste toujours une place attractive pour l'investissement immobilier, mais il faut comprendre que ces investissements sont des investissements à long terme. Actuellement, le marché immobilier parisien enregistre une dynamique positive dans l'évolution des prix, mais ils sont encore loin d'atteindre le niveau observé il y a 2-3 ans.