Atterrir 58 294 m² Heckelberg, Allemagne

🌟 DOSSIER / EXPOSÉ

Terrain commercial de 58 294 m² avec bâtiments industriels et bureaux

📍 Adresse : Gratze 5, 16259 Heckelberg-Brunow, District de Märkisch-Oderland, Brandebourg
🗂️ Cadastre : Gemarkung Heckelberg · Flur 7 · Parcelles 23–27
💶 Prix de vente : 2 000 000 € (TVA incluse)

⭐ Résumé exécutif

Grand terrain commercial de 58 294 m², situé à seulement 25 km de Berlin.
Selon §34 BauGB, le terrain se trouve en zone intérieure — aucun plan d’aménagement (B-Plan), offrant ainsi une très grande liberté de construction.

La propriété comprend 8 bâtiments totalisant environ 4 455 m², ainsi qu’une plateforme en béton d’environ 2 800 m².
Accès direct via une route privée en béton faisant partie intégrante du terrain.

Idéal pour : parc aquatique, parc d’attractions, centre logistique, entrepôts, production, projets énergétiques BESS/PV, installations municipales, parc industriel, etc.

💰 Prix d'achat et frais associés

🧩 Prix de vente (net) : 2 000 000 €
➕ TVA (19 %) : 380 000 €
➡️ Prix de vente (brut) : 2 380 000 €

📌 Frais supplémentaires pour l’acheteur

• Frais de notaire et d’inscription au registre foncier (selon GNotKG) : env. 8 500 €

• Taxe sur l’acquisition immobilière (Grunderwerbsteuer) au Brandebourg, 6,5 % :
  2 380 000 € × 0,065 = 154 700 €

✅ Dépenses totales de l’acheteur : env. 2 543 000 €

🏢 Modes d’acquisition

Le propriétaire est une personne morale, créée spécifiquement pour gérer ce bien.

Deux modèles d’acquisition possibles :

• Asset Deal — achat direct du terrain et des bâtiments

• Share Deal — achat de 100 % des parts de la société propriétaire

Les deux modèles sont juridiquement transparents.
La société dispose d’un historique fiscal propre.

📊 Analyse SWOT

🟩 Forces

• très grande surface (5,8 ha)

• seulement 25 km de Berlin

• absence de voisinage résidentiel → aucune restriction de bruit

• liberté de construction élevée selon §34 BauGB

• bâtiments et infrastructures existants

• grande polyvalence d’utilisation

🟥 Faiblesses

• certains bâtiments nécessitent une rénovation

• absence de raccordement au tout-à-l’égout

• les installations photovoltaïques appartiennent à un locataire tiers (contrat longue durée)

🟦 Opportunités

• construction d’un parc aquatique / parc d’attractions

• développement d’un parc industriel

• systèmes de stockage d’énergie (BESS)

• expansion de surfaces logistiques

• création de sites de production

• subventions régionales possibles

🟨 Menaces

• délais administratifs pour les autorisations

• fluctuations économiques

• variations du marché logistique et industriel

🚗 Infrastructures & localisation

Distances clés :

• 25 km de la frontière de Berlin

• 12 km de l’autoroute A11

• 18 km de l’autoroute A10 (périphérique de Berlin)

• 27 km d’Eberswalde

• environ 80 km de la frontière polonaise

Accès adapté aux véhicules lourds.
Route d’accès en béton menant directement à la plateforme intérieure.

Aucun voisin résidentiel → activité bruyante autorisée.

🧾 Informations juridiques & techniques

Paramètres de construction :

• GRZ 0,4 (jusqu’à 40 % de couverture au sol)

• GFZ 0,7 (jusqu’à 70 % de surface de plancher)

• aménagement selon §34 BauGB

• aucun plan d’aménagement (B-Plan)

Réseaux et raccordements :

• électricité

• gaz

• puits privé (actuellement hors service)

• fosse septique

• réseau d’eaux pluviales (nécessite un nettoyage)

Environnement :
Selon l’Altlastenkataster (registre national des contaminations environnementales) — aucune pollution détectée.

Photovoltaïque :
Les installations PV sur les toits appartiennent à un locataire tiers (contrat de longue durée).

Taxe foncière : 3 593 € / an
Charges & dettes : aucune

🧱 Bâtiments présents sur le site

Au total 8 bâtiments (années 1960–1985) :

• petit bâtiment de bureaux (~150 m²)

• bâtiment de bureaux (~650 m²)

• entrepôt n°1 (1 600 m², loué)

• entrepôt n°2 (1 600 m², loué)

• hall de production (1 400 m², hauteur 7,8 m)

• station de pompage (72 m²)

• petits bâtiments de stockage (20–32 m²)

• plateforme en béton (~2 800 m²)

Certaines zones sont opérationnelles ; d’autres nécessitent une rénovation légère.

💶 Revenus locatifs

Une partie des bâtiments est actuellement louée.

Les contrats peuvent être résiliés par le propriétaire avec un préavis de 1 à 3 mois,
à l’exception du locataire photovoltaïque (contrat longue durée).

🎡 POTENTIELS D’UTILISATION

🥇 1) Parc aquatique / parc d’attractions / parc thématique

Conditions idéales :

• terrain vaste (5,8 ha)

• aucun voisinage → tolérance illimitée du bruit

• accès rapide à A10 / A11

• adapté aux attractions de grande envergure

• proximité de Berlin (plus de 3,5 millions d’habitants)

• potentiel de visiteurs de Pologne

• pénurie de centres de loisirs familiaux dans la région

Formats possibles :

• parc aquatique indoor (adaptation possible du hall de production existant)

• parc d’attractions familial

• attractions en plein air

• parc de sports extrêmes

• parc de divertissement en réalité virtuelle et réalité augmentée (VR/AR)

• centre de sports mécaniques

🚚 2) Logistique / stockage / transport

• 4 455 m² d’entrepôts existants

• possibilité de construire jusqu’à 23 317 m² supplémentaires

• vastes plateformes bétonnées

• accès pour poids lourds

🏭 3) Production industrielle

• sols en béton renforcé

• hauteurs intérieures jusqu’à 7,8 m

• infrastructure industrielle lourde

⚡ 4) Projets énergétiques (BESS / PV)

Possibilités :

• systèmes de stockage d’énergie BESS

• parcs photovoltaïques

• stations de recharge rapide pour véhicules électriques

🏗️ 5) Parc industriel / développement immobilier

• GRZ 0,4 → jusqu’à 23 317 m² constructibles

• GFZ 0,7 → jusqu’à 40 806 m² de surface de plancher

• idéal pour : parc industriel, parc d’entreprises, centre de données

🏞️ 6) Installations sportives & activités outdoor

• complexes sportifs

• sports mécaniques

• zones d’entraînement

• centre de dressage canin