La structure de la demande étrangère sur le marché immobilier grec est en train de changer. Alors qu’une grande partie des acheteurs non européens entrait auparavant sur le marché principalement grâce au Golden Visa, ce modèle s’est aujourd’hui nettement affaibli. Selon Elxis, l’intérêt pour l’obtention d’un titre de séjour par l’achat d’un bien immobilier de la part des acheteurs non ressortissants de l’UE a chuté de 83 % par rapport à l’année précédente. Cela ne signifie pas que l’ensemble du marché est en recul. Ce qui change, c’est plutôt le profil de l’acheteur et, avec lui, la logique des transactions.

📜 La principale raison est que les conditions du programme sont devenues beaucoup plus strictes. En Attique, dans la municipalité de Thessalonique et sur les îles comptant plus de 3 100 habitants, le seuil minimum d’investissement est désormais fixé à 800 000 €. En outre, le bien doit avoir une superficie minimale de 120 m², et les biens acquis dans le cadre du Golden Visa ne peuvent plus être utilisés pour la location de courte durée. Pour les investisseurs qui combinaient auparavant résidence et revenus issus de la location touristique, l’équilibre économique de l’achat est devenu nettement moins attractif.

📊 C’est pourquoi le marché ne s’est pas arrêté, mais a commencé à se réorganiser. Une partie des acheteurs âgés de 30 à 45 ans, qui considéraient l’immobilier grec avant tout comme un outil d’investissement assorti d’un avantage migratoire, quitte progressivement le marché. Ils sont de plus en plus remplacés par des acheteurs âgés de 45 à 60 ans venant d’Europe occidentale, pour lesquels les avantages liés à la résidence ne sont plus la priorité principale. Ce qui compte davantage pour eux, c’est la qualité de vie, le climat, la possibilité de posséder une maison au bord de la mer et une perspective de détention plus longue.

🌍 Cette évolution déplace la demande vers d’autres types de biens et d’autres scénarios d’achat. Les changements les plus visibles sur le marché aujourd’hui sont les suivants :

— baisse de l’intérêt pour les biens auparavant achetés principalement dans le cadre du Golden Visa ;
— hausse de la demande pour des maisons et appartements destinés à un usage personnel ;
— préférence plus marquée pour les biens neufs ou les projets en cours de construction ;
— importance accrue de l’emplacement, du confort, de la liquidité et de la qualité globale de l’actif.

🏠 Les acheteurs continuent de s’intéresser activement aux maisons neuves, aux biens construits au cours des cinq dernières années et aux ensembles résidentiels modernes. Toutefois, l’argument principal en faveur d’un achat repose désormais de plus en plus sur l’agencement, l’efficacité énergétique, les infrastructures et le confort de vie au quotidien, plutôt que sur la seule composante liée au visa.

📈 La structure nationale de la demande évolue également. Selon Elxis, entre 2024 et 2025, l’intérêt des acheteurs néerlandais a augmenté de 16,7 %, tandis que la demande en provenance de France a progressé de 6,3 %. Dans le même temps, la demande venant d’Allemagne, des États-Unis, du Royaume-Uni et du Canada reste stable. C’est un signal important : le marché ne perd pas les acheteurs étrangers en tant que tels, mais devient moins dépendant d’un seul programme de visa.

⚖️ Pour cette raison, la baisse de la demande liée au Golden Visa ne doit pas être interprétée comme un signe de faiblesse du marché. Au contraire, la Grèce entre dans une phase de demande plus mature, où la valeur d’un bien dépend de moins en moins de sa fonction migratoire et de plus en plus de son emplacement, de la qualité du bien et du scénario de détention.

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