В этом разделе мы публикуем различные статьи, обзоры, личные мнения специалистов. Как выходящие в периодической печати, так и эксклюзивные материалы специально для нашего сервера.

Кадастровая оценка как механизм управления

    До конца текущего года в 35 городах Беларуси, в том числе в Минске и во всех областных центрах, должна быть выполнена кадастровая оценка земель. В остальных населенных пунктах - в 2004 г. Но если местные власти не научатся использовать результаты этой оценки для управления земельными ресурсами, экономика городов останется неэффективной.

    К такому выводу пришли участники семинара "Аренда земли и кадастровая стоимость - инструменты экономического управления земельными ресурсами", состоявшегося в Минске и организованного Общественным объединением "Земельная реформа" при поддержке Зарубежного агентства Национальной земельной службы Швеции Swedesurvey AB и Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совмине РБ.

    Предпосылки для развития экономических методов управления земельными ресурсами были созданы в прошлом году несколькими постановлениями правительства: No 1764 "Об утверждении положения о порядке проведения оценки, переоценки земель, земельных участков", No 1322 "О проведении оценки земель населенных пунктов", No 1763 "Об утверждении положения о порядке организации и проведения аукционов на заключение договоров аренды земельных участков".

    В настоящее время уже выполнена кадастровая оценка земель в Жлобине, Борисове, Заславле, Гомеле и в 349 сельских населенных пунктах Минского района. Казалось бы, бери эти результаты и используй в системе налогообложения, при продаже земельных участков на аукционах и конкурсах, при определении арендных ставок. Но, оказывается, не так все просто.

    Что касается налоговых ставок на землю, то они определены действующим Законом "О платежах за землю" и никак не привязаны к кадастровой стоимости, за исключением сельскохозяйственных земель. И так будет до тех пор, пока кадастровую оценку не сделают во всех населенных пунктах Беларуси - то есть еще почти два года.

    Тот же закон ограничивает применение кадастровой оценки при установлении ставок арендной платы. В частности, размер арендной ставки не может быть меньше установленной ставки налога на земельный участок. Следовательно, кадастровая оценка для определения платы за аренду может быть применена только в том случае, если власти намерены "играть" на повышение арендных ставок. А это возможно только в крупных городах и применительно к земельным участкам, пользующимся наибольшим спросом у субъектов хозяйствования. То есть речь идет о весьма ограниченном количестве объектов аренды.

    Информация о кадастровой стоимости позволяет играть и на понижение сегодняшних арендных ставок, но, как отмечалось на семинаре, это делать весьма проблематично. И в силу установленного законом ограничения, и потому, что землеустроительным службам придется делать соответствующее обоснование, которое проверяющими органами не всегда воспринимается благосклонно.

    В то же время кадастровая оценка может без ограничения применяться при установлении стартовых цен на участки, продаваемые на аукционах и конкурсах физическим лицам для строительства индивидуального жилья. Но здесь возникает проблема несколько иного характера. Проводить подобные аукционы целесообразно сегодня лишь в тех населенных пунктах, где есть дефицит участков для указанных целей и реальный платежеспособный спрос на них (пример - аукционы в Брестской и Минской областях).

    Начиная с 2003 г. кадастровая стоимость может использоваться при проведении аукционов по продаже права аренды земельных участков субъектам хозяйствования. Но и здесь есть свои "но". Во-первых, все те же ограничения на установление арендных ставок, во-вторых, как оказалось, сами госорганы не готовы к новой системе управления земельными ресурсами.

    Как отмечалось на семинаре, переход к системе, которая основана на экономических методах, предъявляет новые требования к квалификации землеустроителей, работающих в исполкомах. Речь идет о наличии у чиновников знаний в области анализа и оценки недвижимости (земли и зданий), умении предлагать и внедрять различные инструменты извлечения ренты при арендных правоотношениях. Например, если стоит цель получить ренту сразу - однократным платежом вперед за весь период аренды, то арендаторам следует предлагать минимальную арендную плату. При этом если кадастровая стоимость велика, следует договоры аренды заключать на торгах. Если же аренда будет оплачиваться периодически, то выгоднее предлагать рыночную арендную плату, делая ее предметом торгов на аукционе.

    Тому же землеустроителю целесообразно уметь так составлять договор аренды, чтобы максимизировать доход от нее. При этом важно учитывать интересы инвестора, который собирается производить и производит улучшения земельного участка за счет собственного капитала (возмещение основной суммы и процентов с капитала). Здесь можно применять подходы, основанные на выплате компенсаций путем уменьшения размера арендной платы.

    Также важно уметь ответить на вопрос, насколько конкретное решение исполнительного комитета относительно генерального плана города, проекта развития инженерной инфраструктуры, дорожной сети и т. д. или конкретного земельного участка изменит стоимость городских земель и как это отразится на городском бюджете. Как следствие, каждое решение должно подвергаться экспертизе, с тем чтобы исключить шаги, приводящие к уменьшению стоимости земли.

    Не менее важно, по мнению участников семинара, отменить имеющиеся в законодательстве ограничения на минимальный размер арендной платы за землю. Это даст местным органам хороший инструмент возмещения арендаторам инвестиций, направленных на улучшение земель, как делается в той же Швеции.

    Назрела и необходимость на законодательном уровне уменьшить риски арендатора. В России, например, арендатор правомочен передать свое право аренды другому субъекту без согласия собственника земельного участка. У нас же - только с согласия собственника, которое может быть получено, а может, и нет.

    На семинаре прозвучали и другие предложения. В частности, речь шла о том, что пора, наконец, правительству принять к рассмотрению уже подготовленный и согласованный с заинтересованными ведомствами проект Закона "О праве аренды земельного участка". Желательно рассмотреть и принять давно подготовленный проект концепции совершенствования земельного законодательства. Не менее животрепещущая проблема - приватизация земельных участков гражданами, не состоящими на учете в улучшении жилищных условий, которая из-за отсутствия нормативных цен на землю не проводится уже три года.